Дело о споре по праву собственности между Ван М.М., Янь М.М., компанией по развитию недвижимости из Даляня, Хань М., Юй М. и Чжао М.

Ма Линьпин

【Ключевые слова】 Многократное пересмотрение / Споры о праве собственности / Защита вещных прав

【Основные положения суда】 Ключевыми вопросами данного дела являются: 1) Является ли объект спора — проект в Давайском районе развития — совместным инвестиционным проектом, осуществлённым Чжао и Юй; 2) Представляет ли собой передача Юем права на земельный участок и находящихся на нём объектов王某, а затем передача王某 права на земельный участок и находящихся на нём объектов этого проекта Яньюю добросовестное приобретение; 3) Должна ли быть удовлетворена претензия Чжао о признании за ним права собственности на здания объекта спора и права на оставшийся срок пользования землёй.

【Основные обстоятельства дела】 В 1991 году Юй получил разрешение на реализацию проекта в Даваньской зоне развития. В 1992 году Юй заключил с одной из компаний Зоны развития «Соглашение о едином управлении строительством», передав указанный проект на единоличное управление и строительство этой компании. В июле 1992 года Чжао передал компании Зоны развития 2 миллиона юаней в качестве платы за землю. В ноябре 1992 года Юй и Чжао подписали соглашение, согласно которому Юй добровольно вышел из состава акционеров, а Чжао выкупил его долю, предоставив в качестве залога право собственности на жилой комплекс, развиваемый в рамках данного проекта. В 1993 году компания Зоны развития заключила с строительной компанией «Договор о строительстве объектов», передав указанный проект в Даваньской зоне развития конкретной строительной компании для выполнения работ. В августе 1994 года Юй заключил с Управлением земельных ресурсов Даваньской зоны экономического и технологического развития «Договор о передаче права пользования государственной землей», уплатив соответствующий сбор и получив «Свидетельство о праве пользования государственной землей». После получения проекта строительная компания передала работы по его реализации подразделению, возглавляемому Чжао, который был бригадиром этого подразделения. С 1992 по 2000 год Чжао регулярно выплачивал Юю денежные средства. Затем Чжао передал все активы и права, инвестированные им лично с 1991 года в ходе строительства проекта в Даваньской зоне развития, компании «Даваньская компания по развитию недвижимости», что было подтверждено обеими сторонами. Поскольку Юй не оказал содействия Чжао в регистрации права собственности на земельный участок и находящихся на нем объектов именно на имя компании «Даваньская компания по развитию недвижимости», последняя в 2004 году подала иск против Юя, требуя признать за собой право собственности на данный проект и право пользования землей. В ходе судебного разбирательства Чжао заявил, что все его обязательства и требования по отношению к компании «Даваньская компания по развитию недвижимости» остаются его личными долгами. Компания «Даваньская компания по развитию недвижимости» согласилась, что Чжао может участвовать в данном судебном процессе в качестве третьего лица, обладающего самостоятельным правом на предъявление требований, и что результаты судебного разбирательства будут нести ответственность именно Чжао.

В 2000 году Юй и Ван подписали договор о передаче прав на использование земельного участка, согласно которому Юй передал Вану права на использование земельного участка, включая указанный выше объект, а также все находящиеся на нем объекты. После заключения договора Ван полностью уплатил Юю сумму за передачу прав. В 2000 году Юй передал Вану свидетельство о праве пользования землёй, однако не оказал ему содействия в проведении процедуры регистрации перехода прав. В 2003 году Ван подал иск против Юя. Суд районного народного суда средней степени экономической и технологической зоны города Далянь постановил, что Юй в течение тридцати дней с момента вступления решения в законную силу должен оказать Вану содействие в проведении процедуры изменения регистрационных данных на спорный земельный участок, а также передать архивные документы по строениям, расположенным на этом участке. После вступления решения в законную силу Ван, основываясь на данном решении, получил права на использование спорного земельного участка и в 2004 году передал эти права, а также находящиеся на участке строения, Янь. В 2004 году Янь получил свидетельство о праве пользования землёй на данный участок.

В данном деле компания по развитию недвижимости из Даляня обратилась с иском о признании за собой права собственности на жилой комплекс. Дело прошло через четыре этапа возвращения на пересмотр. Ван и Янь не согласились с решением, вынесенным четвёртым разом возвращения дела на пересмотр Народным судом Даляньского района экономики и технологий, и подали апелляцию в Средний народный суд города Далянь. Янь поручила адвокатам нашей фирмы представлять его интересы. В итоге Средний народный суд города Далянь отменил первоначальное решение и отклонил иск истца, заявленный в первоначальном судебном разбирательстве.

【Решение суда】 Суд второй инстанции при пересмотре дела постановил отменить решение суда первой инстанции при пересмотре и отказать истцу в удовлетворении его иска, поданного в суд первой инстанции при пересмотре.

【Обоснование судьи】 Суд второй инстанции считает, что, Данное дело возникло в результате того, что датаньская компания по развитию недвижимости подала иск к некоему Юю о признании за собой права собственности на жилой комплекс, расположенный в Датаньской зоне экономического и технологического развития. Позже третья сторона — Чжао — вступила в процесс и предъявила самостоятельный иск. После того как Чжао подал самостоятельный иск, датаньская компания по развитию недвижимости признала обоснованность требований Чжао. Рассмотрение данного дела должно быть сосредоточено именно на требовании Чжао о признании права собственности. Предметом иска Чжао являются два элемента: право пользования землей и находящееся на ней здание. Хотя принцип совпадения недвижимости и земли является основополагающим в действующем законодательстве Китая о недвижимости, на практике нередко возникают ситуации, когда земля и строение не соответствуют друг другу по объективным причинам. В данном случае здание и право пользования землей оказались разделены; поэтому их следует анализировать отдельно. Во-первых, что касается здания, Чжао утверждает, что он вложил средства и осуществил его строительство. Хотя первоначально проект был зарегистрирован на имя Юя, Чжао и Юй заключили договор о передаче прав, после чего Юй вышел из проекта, а значит, право собственности на здание должно принадлежать Чжао. В этой связи суд считает, что здание, о котором идет речь в иске Чжао, является незавершенным объектом, не прошедшим процедуру приемки и ввода в эксплуатацию; невозможно установить, соответствует ли оно требованиям планирования и строительным нормам. Только законные гражданские права подлежат судебной защите; пока рассматриваемое здание не прошло надлежащей проверки и приемки со стороны компетентных органов, суд не должен прямо устанавливать его право собственности. Во-вторых, что касается права пользования землей, Чжао также утверждает, что именно он фактически уплатил сбор за передачу земельного участка, а Юй передал ему выгоды от проекта; таким образом, вместе с правом собственности на здание Чжао приобрел и право пользования землей. В этой связи суд полагает, что договор о передаче между Чжао и Юем был заключен в 1992 году, тогда как договор о передаче права пользования государственной землей между Юем и Управлением земельных ресурсов Датаньской зоны экономического и технологического развития был заключен в 1994 году, и Юй получил соответствующий сертификат на право пользования государственной землей. Даже если предположить, что Юй действительно передал все выгоды от проекта Чжао в 1992 году, то в 1994 году, когда Юй оформлял документы на право пользования землей, он не высказывал никаких возражений. Более того, в последующие годы нет никаких свидетельств того, что Юй обращался к нему с просьбой о переоформлении документов на право пользования землей. Если бы Чжао действительно считал, что именно он должен обладать правом пользования землей, было бы непонятно, почему он в течение нескольких лет не заявлял о своих правах — это противоречило бы обычной логике. Получение Юем сертификата на право пользования землей было произведено в соответствии с законными процедурами административного органа; если Чжао считает, что администрация выдала сертификат ошибочно, он должен обратиться с административным иском. Если же он полагает, что согласно договору о передаче Юй обязан был переоформить сертификат на его имя, то он должен требовать исполнения договора, а не признания права собственности.

Кроме того, объективная реальность данного дела, возможно, соответствует утверждению г-на Чжао о том, что проект был инициирован г-ном Юй, а все остальные финансовые вложения были осуществлены исключительно г-ном Чжао. Однако с точки зрения юридической реальности, договор строительного подряда был заключен между строительной компанией и определённой компанией из зоны развития. Согласно сторонам, подписавшим договор строительного подряда, именно компания из зоны развития должна являться заказчиком по данному проекту, тогда как строительная компания выступает в роли исполнителя работ. Хотя строительная компания ясно указала, что г-н Чжао является фактическим исполнителем работ, это лишь означает, что г-н Чжао, будучи фактическим исполнителем, осуществил инвестиции и имеет право на требование оплаты за выполненные работы. Однако именно компания из зоны развития, как заказчик работ, является юридически истинным владельцем проекта. Если в данном деле, исходя из заявления г-на Чжао и его соглашения о передаче прав с г-ном Юй, признать, что г-н Чжао получил все выгоды от проекта и непосредственно закрепить за ним право собственности на земельный участок и находящиеся на нем объекты, это может привести к парадоксальной ситуации противоречия с законными требованиями компании из зоны развития, которая, основываясь на договоре строительного подряда, также претендует на реализацию своих прав заказчика. Таким образом, с этой точки зрения, в данном деле также нецелесообразно прямо удовлетворять требование г-на Чжао о признании его права собственности.

Таким образом, требование г-на Чжао о признании за ним права собственности на жилой комплекс, расположенный в зоне экономического и технологического развития Даляня, а также права на использование земельного участка на оставшийся срок не имеет под собой ни фактических, ни правовых оснований, и суд не поддерживает данное требование. Кроме того, иск компании «Даляньская компания по развитию недвижимости» основан на передаче прав от г-на Чжао; поскольку требования г-на Чжао не имеют законных оснований, иск компании «Даляньская компания по развитию недвижимости» также не поддерживается судом. Часть доводов апеллянта является обоснованной и должна быть принята. В первоначальном решении факты установлены ясно, однако применённое законодательство было неправильным; в соответствии с законом это решение подлежит исправлению.

【Соответствующие статьи закона】 Закон Китайской Народной Республики о вещных правах Статья 9 Установление, изменение, передача и прекращение вещных прав на недвижимое имущество вступают в силу после их регистрации в соответствии с законом; без регистрации такие права не вступают в силу, за исключением случаев, предусмотренных законом. Природные ресурсы, принадлежащие государству в соответствии с законом, могут не подлежать регистрации в качестве собственности.

Закон Китайской Народной Республики о вещных правах Статья 106 Если лицо, не обладающее правом распоряжения, передает недвижимое или движимое имущество приобретателю, собственник имеет право на его возврат. За исключением случаев, прямо предусмотренных законом, при наличии следующих обстоятельств приобретатель приобретает право собственности на указанное недвижимое или движимое имущество:

(1) Приобретатель был добросовестным, когда принял в собственность указанное недвижимое или движимое имущество;

(2) Передача по разумной цене;

(3) Недвижимое или движимое имущество, передаваемое в соответствии с законодательством подлежащее регистрации, уже зарегистрировано; имущество, не подлежащее регистрации, уже передано получателю.

Если получатель в соответствии с положениями предыдущего пункта приобретает право собственности на недвижимое или движимое имущество, прежний собственник имеет право потребовать от лица, не обладавшего правом распоряжения, возмещения убытков.

Если сторона добросовестно приобрела иные вещные права, применяются положения двух предыдущих пунктов.

« Контрактный закон Китайской Народной Республики Статья 44 Договор, заключённый в соответствии с законом, вступает в силу с момента его заключения. Если законом или административными нормативными актами предусмотрено, что для вступления договора в силу необходимо пройти процедуры утверждения, регистрации и других аналогичных процедур, то применяются соответствующие положения этих законов и нормативных актов.

【Мнение адвоката】 1. Согласно положениям Закона Китайской Народной Республики о вещных правах, установление права собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации в соответствии с законом для вступления в силу; без регистрации такое право не вступает в силу. Свидетельство о праве собственности на недвижимость является доказательством того, что лицо обладает соответствующим вещным правом на данное недвижимое имущество. В рассматриваемой сделке по земельному участку субъектом права пользования, указанного в свидетельстве о праве пользования землей, является г-н Юй. Суд не может игнорировать действительность системы публичной регистрации только на основании наличия между сторонами соглашения; такое соглашение имеет лишь силу обязательственного права и не влияет на изменение вещных прав. Проведённая г-ном Юй передача прав является законной и действительной. 2. В первоначальном решении суда основное внимание было уделено ситуации бездействия лица, не имеющего полномочий на распоряжение имуществом; однако в данном случае такого бездействия не было — все изменения в праве пользования землёй и в самом вещном праве осуществлялись лицом, обладавшим соответствующими полномочиями. В данном деле г-н Чжао не может выступать в качестве надлежащего субъекта, между ним и г-ном Юй существует лишь долговое обязательство, которое не может противостоять изменениям вещных прав. 3. В ходе рассмотрения данного дела суд первой инстанции допустил серьёзную ошибку при проверке субъектов судебного разбирательства. Изначально истцом в данном деле была компания «Даляньская компания по развитию недвижимости», а г-н Чжао был привлечён в процесс в качестве третьего лица. Согласно соответствующим положениям Гражданского процессуального кодекса, действия компании «Даляньская компания по развитию недвижимости» считаются отказом от своих процессуальных прав; суд должен был в соответствии с законом либо отклонить иск, либо оставить заявление без удовлетворения, либо прекратить производство по делу. Компания «Даляньская компания по развитию недвижимости», будучи истцом, не имела права решать, чтобы другие лица несли последствия судебного разбирательства. Если между г-ном Чжао и г-ном Юй возник спор о долговых обязательствах, необходимо было подать отдельный иск, а не допускать продолжение судебного разбирательства с участием г-на Чжао в качестве третьего лица, обладающего самостоятельными требованиями.

Дело длилось длительное время и прошло через восемь судебных заседаний; окончательный вердикт был вынесен в 2016 году. Из-за того, что обстоятельства передачи строительства и проектов уже давно ушли в прошлое, их трудно подтвердить, что значительно осложнило сбор доказательств и понимание сути дела для адвоката-представителя. Однако адвокат-представитель терпеливо изучил материалы дела, неоднократно и тщательно анализировал его детали, сопоставлял и аргументировал соответствующие договоры и юридические документы. В итоге, благодаря сложившейся надёжной доказательной базе, он добился единогласного одобрения судьи и защитил законные права своего доверителя. После 12 лет судебных разбирательств дело наконец завершилось, став классическим примером в области защиты вещных прав в данном регионе.