Автор: Чэнь Шаоминь

Краткое содержание: Как реагировать на уже начавшуюся волну банкротств в сфере недвижимости — это вопрос, касающийся предотвращения разрастания финансовых рисков, безопасности национальной экономики, трансформации экономического развития нашей страны и защиты имущественных интересов населения. В данной статье обобщены существующие проблемы в секторе недвижимости: значительная часть кредитов, выданных банками предприятиям-застройщикам, не погашается вовремя; уже построенные объекты недвижимости и строящиеся объекты, переданные в залог банкам, затруднительно освободить от обременений; покупатели жилья понесли огромные убытки; предприятия-застройщики, используя собственные или подконтрольные аффилированные компании-пустышки, получают кредиты от банков или выпускают облигации, что приводит к образованию огромного долгового рычага и повышению долговых рисков; многие застройщики, через контролируемые многочисленные аффилированные компании, путем смешения финансовых потоков, персонала и юридических лиц, уклоняются от уплаты налогов, выводят активы и незаконно извлекают средства. После анализа трёх основных причин возникновения этих проблем предлагаются три меры: глубоко осознать важность и неотложность решения проблем недвижимости, сосредоточив усилия на предотвращении их превращения в кризис финансовой системы; осуществлять научно обоснованное регулирование банкротств в сфере недвижимости и укреплять институциональную базу для здорового развития этого сектора; усилить организационное руководство и эффективно, но осторожно решать проблемы недвижимости. В частности, предлагается... Руководящая идея по решению текущих проблем в сфере недвижимости заключается в том, чтобы исходить из принципа недопущения разрушительного воздействия на финансовые риски и ставить целью добиться здоровой реструктуризации сферы недвижимости. Необходимо научно регулировать масштабы, способы и темпы банкротства компаний-застройщиков, при этом основным методом должен стать процесс реорганизации через банкротство; приоритетными направлениями должны стать оживление высококачественных активов и инвестиционно-мероприятия по слиянию и поглощению. Следует продлить разумный срок проведения процедур банкротства, заменяя время пространством, чтобы обеспечить мягкий переход в сфере недвижимости. И предложены конкретные практические меры.

Ключевые слова: Проблемы недвижимости; финансовые риски; долговая нагрузка; покупатели жилья; смешение юридических лиц; научное регулирование банкротства; реорганизация в рамках банкротства; дифференциация и реструктуризация; институциональное строительство.

После снятия в этом году ограничений, связанных с пандемией, китайская недвижимость не пережила нового волны репрессивного роста; напротив, как одна из опорных отраслей, она продемонстрировала явную тенденцию к спаду. Цены на жильё снизились, объём сделок с недвижимостью сократился, а ведущие компании по девелопменту первыми столкнулись с кризисом — у них прервалась финансовая цепочка, и большое число малых и средних компаний-девелоперов оказались на грани банкротства. В свете этой ситуации крайне актуальной задачей становится выявление проблем, обнаруженных в ходе банкротств компаний-девелоперов, а также разработка мер по их решению — это позволит справиться с грядущей волной банкротств среди девелоперов, преодолеть текущий экономический кризис в Китае, обеспечить национальную безопасность и добиться высококачественного развития.

   I. Проблемы, возникающие при банкротстве предприятий по развитию недвижимости в нашей провинции

Автор имел счастье участвовать в работе управляющих по делам о банкротстве нескольких компаний по развитию недвижимости в нашей провинции и провёл обследование ряда проблемных предприятий в сфере недвижимости. Анализируя компании по развитию недвижимости, уже объявившие себя банкротами или находящиеся на грани банкротства, нетрудно выявить следующие общие проблемы, присущие этим предприятиям.

(1) Банки не получают вовремя погашения крупных займов, предоставленных предприятиям по развитию недвижимости; заложенная банкам уже построенная недвижимость и строящиеся объекты этих предприятий затруднительно освободить от залога. Недвижимость относится к капиталоёмким отраслям; деятельность предприятий в этой сфере требует высоких инвестиций, быстрого оборота капитала и использования высокого уровня левериджа. Основной задачей застройщиков недвижимости является обеспечение нормального цикла финансовых потоков. Подавляющее большинство компаний по развитию недвижимости не в состоянии самостоятельно обеспечить необходимые инвестиции за счёт собственных средств и вынуждены в основном полагаться на рыночное финансирование. При этом основным каналом привлечения средств остаются банковские кредиты. Чтобы получить банковский кредит, компании по развитию недвижимости часто заложивают банкам большую часть строящихся объектов и уже построенной недвижимости. Когда рынок недвижимости находится в хорошем состоянии и цены на жильё растут, такие компании быстро реализуют построенные или строящиеся объекты через предварительные продажи или каналы сбыта, получая быструю оплату. Благодаря этому банки своевременно погашают свои кредиты, а инвестиции и доходы находятся в благоприятном цикле. В результате компании по развитию недвижимости получают высокую прибыль, а государство — значительные доходы от продаж земельных участков. Однако когда рынок недвижимости переживает спад и цены на жильё снижаются, продажи недвижимости резко падают, денежные потоки сокращаются, и поддерживать стабильность инвестиционного и производственного цикла становится крайне сложно, а то и вовсе невозможно. В результате банки сталкиваются с трудностями в погашении кредитов, образуется большое количество проблемных или безнадёжных долгов, что приводит к тому, что значительная часть недвижимости, заложенной компаниями в банках, так и не может быть освобождена.

(2) Потери покупателей жилья огромны. С одной стороны, из-за разрыва финансовой цепочки возникло большое количество недостроенных объектов, в результате чего покупатели не могут реализовать цель, ради которой они внесли предоплату за жильё. С другой стороны, даже если застройщики уже построили множество объектов недвижимости и даже передали их покупателям, те всё равно не могут получить свидетельства о праве собственности, поскольку эти объекты уже заложены в банках. Чтобы привлечь средства на строительство, застройщики, помимо попыток получить кредиты в банках, широко используют методы предварительной продажи или привлечения инвестиций, убедительно побуждая покупателей вкладывать крупные суммы денег. Многие застройщики, подобно группе «Эвергрэнд», получают от покупателей значительную часть средств — примерно треть от общей суммы их долгов. Когда рынок недвижимости переживает спад и количество недостроенных объектов растёт, покупатели, поняв, что получить жильё уже невозможно, немедленно прекращают выплаты по ипотечным кредитам, взятым под залог приобретённых объектов. В результате банковский финансовый риск резко возрастает, а массовые обращения покупателей к органам власти всех уровней для защиты своих прав создают серьёзную угрозу социальной стабильности. Даже если застройщики частично передают уже построенные объекты покупателям в соответствии с условиями договоров, поскольку большинство таких объектов уже заложено в банках, органы регистрации прав собственности отказываются выдавать свидетельства о праве собственности на недвижимость, находящуюся под залогом. Это приводит к тому, что и эти покупатели также начинают подавать заявления с требованием защиты своих прав. В случае банкротства застройщика недвижимость, за которую уже уплачены деньги, не имеет оформленного права собственности и поэтому относится к категории обычных кредиторских обязательств банкрота. Таким образом, покупатели оказываются в опасности потерять приобретённое жильё и получить лишь компенсацию в рамках процедуры ликвидации в соответствии с установленными пропорциями.

(3) Компании по развитию недвижимости получают кредиты от банков или выпускают облигации через собственные компании или контролируемые аффилированные компании-пустышки, создавая значительный долговой рычаг и риск задолженности. Чтобы получить крупные кредиты от банков, компании по развитию недвижимости стараются брать кредиты у банков именно от своего имени. Однако после того как государство ввело политику «ограничения кредитования» для компаний по развитию недвижимости, эти компании повсеместно стали создавать контролируемые подставные аффилированные компании и использовать их в качестве заемщиков, при этом сама компания выступала в роли поручителя. Полученные кредиты затем вновь использовались для развития недвижимости самой компании путем заимствований. Независимо от того, брались ли кредиты от имени самой компании или от имени контролируемых подставных аффилированных компаний, в качестве обеспечения банкам предоставлялись уже построенные объекты недвижимости и объекты в стадии строительства, принадлежащие компании. Более того, даже владельцы и фактические руководители компаний были вынуждены по требованию банков предоставлять солидарные поручительства от своего личного имени. Тем не менее, даже при такой многоуровневой системе обеспечения это не помешало компаниям продавать уже построенные или строящиеся объекты недвижимости покупателям, что привело к ситуации «одна квартира — дважды продана». В результате, когда рынок недвижимости начал испытывать спад, возникла ситуация «проигрыш-проигрыш»: банки оказались не в состоянии погасить свои кредиты, а покупатели столкнулись с трудностями в получении права собственности на оплаченные уже построенные или строящиеся объекты недвижимости. Даже если часть недвижимости была передана покупателям, хотя последние на основании действующих договоров купли-продажи имели законные ожидания прав собственности на приобретённые объекты, эти объекты всё же являлись предметом залога по банковским кредитам, и банки обладали преимущественным правом на удовлетворение своих требований. После того как суд принял дело о банкротстве компании, конфликт между этими двумя видами прав достиг предельной остроты, что создало серьёзную угрозу социальной стабильности. Кроме того, компании по развитию недвижимости также выпускали массу корпоративных облигаций через финансовые учреждения; многие облигации ведущих компаний даже размещались за границей, что привело к образованию огромного долгового рычага и росту долговых рисков. Когда многие компании по развитию недвижимости оказались в состоянии банкротства, выяснилось, что уровень их задолженности по активам достиг чрезвычайно высокого уровня, часто приводя к тому, что выплата по обычным кредитам становится равной нулю.

(4) Многие компании по развитию недвижимости, используя несколько взаимосвязанных компаний, находящихся под их контролем, прибегают к таким методам, как финансовая смешанность, смешанность персонала и смешанность юридических лиц, чтобы уклониться от уплаты налогов, перемещать активы и получать средства путём мошенничества. В процессе производственной и коммерческой деятельности предприятия по девелопменту недвижимости не только выплачивают высокие зарплаты фактическим контролирующим лицам компании и некоторым топ-менеджерам, а также предоставляют акционерам крупные дивиденды, но и прибегают к таким методам, как незакладывание расходов в бухгалтерском учёте, фальсификация бухгалтерских документов и несоответствие первичных финансовых документов реальным данным, — с помощью этих методов они массово переводят активы и извлекают денежные средства. Более того, такие предприятия заключают договоры подряда на строительство объектов с собственными же контролируемыми строительными компаниями, тем самым «получая что-то ни за что»: огромные кредиты, взятые в банках, щедро перечисляются под видом оплаты за выполненные работы (одна рука передаёт деньги другой). Что касается так называемого подрядчика — контролируемой им строительной компании, то после получения внушительной суммы заработанных средств совершенно неясно, на какие именно проекты были потрачены эти средства, сколько было затрачено, и как прошла окончательная отчётность по работам. Некоторые крупные компании по девелопменту недвижимости даже путём передачи акций получают контроль над средними и мелкими банками, после чего бесконтрольно берут у этих банков огромные кредиты под предлогом развития недвижимости и других проектов. Как только такое предприятие оказывается в процедуре банкротства, выясняется, что оно уже серьёзно обанкротилось, выплата огромных кредитов, взятых в банках, становится невозможной, либо предприятие понесёт колоссальные убытки. Ещё более страшно то, что при проведении аудиторской оценки состояния активов и пассивов, назначенным конкурсным управляющим аудиторским и оценочным агентством обнаруживается, что финансовое управление предприятия находится в хаотическом состоянии: электронного учёта там вообще нет, ведётся лишь ручной учёт; первичные документы оказываются перепутанными и не соответствуют действительности, что делает невозможным продолжение процедуры банкротства. В результате приходится проводить поэтапную проверку всех ключевых финансовых статей за предыдущие периоды и заново формировать бухгалтерский учёт.

Второе: Основные причины возникновения указанных проблем у предприятий по развитию недвижимости в нашей провинции

(1) Ухудшение макроэкономической обстановки в сочетании с циклом корректировки на рынке недвижимости привело к тому, что развитие этого сектора столкнулось с переломным моментом. В 2023 году, спустя три года пандемии, китайская экономика не добилась ожидавшегося быстрого восстановления и, напротив, оказалась в сложной ситуации стагнации. Нарастает понижательное давление на экономику: производственный сектор и рынок недвижимости продолжают снижаться, объём внешней торговли демонстрирует отрицательный рост. Сокращение спроса, шоки предложения и ослабление ожиданий становятся всё более очевидными. Ранее действовавшие «три главных двигателя» экономического роста — инвестиции, потребление и экспорт — практически полностью вышли из строя. В ходе экономической деятельности в полном объёме разразились накопившиеся на протяжении долгого времени риски, связанные с местным государственным долгом, недвижимостью и финансами, что привело к беспрецедентным трудностям и вызовам для развития экономики. В такой обстановке международная макроэкономическая среда, в которой находится наша страна, лишь усугубляет ситуацию. Западные страны во главе с США, рассматривая Китай в качестве основного конкурента, невзирая на ослабление спроса, вызванное пандемией, стремятся воспользоваться этим моментом, чтобы подорвать китайскую экономику. После серии торговых войн, технологических конфликтов и попыток «декуплинга и разрыва цепочек поставок», США, несмотря на то что сами ввергли свою экономику в рецессию, 11 раз подряд чрезвычайно повысили процентную ставку по доллару до 5,5%, пытаясь таким образом собрать урожай со всего мира. В особенности они замышляют привлечь капитал обратно в США, высосать ликвидность из китайской экономики и в итоге собрать урожай именно с Китая.

В условиях столь неблагоприятной макроэкономической обстановки, в которой оказалась китайская недвижимость в этом году, «на зло добавляется и непогода». После более чем двадцати лет высокоскоростного развития соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости претерпело коренные и серьёзные изменения. Речь идёт о переходе от дефицита жилья к практически равновесному состоянию спроса и предложения; в некоторых регионах даже наблюдается избыток предложения. Согласно данным «Ежегодника переписи населения Китая — 2020», средняя жилая площадь на душу населения в стране достигла 41,76 квадратного метра, а в городах — 36,52 квадратного метра на человека.① Эффектом этих кардинальных изменений в соотношении спроса и предложения на недвижимость стало то, что цены на жильё, ранее неуклонно растущие с высоких уровней, теперь перестали повышаться; во многих городах, включая первоклассные, цены начали снижаться, а объёмы сделок с недвижимостью заметно уменьшились. По данным исследовательских организаций, цены на вторичное жильё в ста крупнейших городах страны падают уже 18 месяцев подряд, демонстрируя общий тренд на снижение. В октябре этого года общий объём сделок на рынке недвижимости снизился как в годовом, так и в месячном выражении. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года общий объём сделок сократился на 18,9 процентного пункта, а по сравнению с сентябрём — на 5,7 процентного пункта.② Значительные изменения в соотношении спроса и предложения на недвижимость привели к тому, что инвестиционная и финансовая составляющие, накопленные за более чем двадцать лет развития китайской недвижимости, постепенно теряют своё значение. Кроме части жилья, необходимого для первичного проживания, всё меньше людей покупают недвижимость в качестве инвестиции или в целях спекуляции; рынок недвижимости вступил в «зимний период».

Под воздействием одновременного ухудшения макроэкономической обстановки и перехода недвижимости в период коррекции, объективно сложилась огромная давление на снижение активности в секторе недвижимости. В результате «лидеры» рынка недвижимости — такие компании, как группа Evergrande и компания Country Garden — один за другим столкнулись с серьёзными проблемами, а множество малых и средних компаний-застройщиков оказались в ещё более тяжёлом положении: у них прервалась финансовая цепочка, стали частыми случаи недостроенных объектов, и немало предприятий уже вошли в число банкротящихся.

(2) Многие застройщики недвижимости, руководствуясь в первую очередь собственными личными и семейными интересами, ставят себе главной задачей выйти из ситуации с минимальными потерями; для них обычной практикой является скрытие активов незаконными методами и уход от контроля.

Это субъективная причина возникновения вышеупомянутых проблем. В период подъёма и расцвета рынка недвижимости многие компании-застройщики не беспокоились о сбыте жилья: достаточно было лишь выполнить две ключевые задачи — «собрать финансирование» и «приобрести земельный участок», после чего они могли приступать к строительству согласно утверждённому плану. После выхода на рынок, благодаря действию продавца-рынка, их объекты быстро распродавались. Поскольку цены на жильё постоянно росли, большинство застройщиков зарабатывали огромные прибыли. Параллельно с получением высоких доходов застройщики неизменно усиливали своё политическое влияние: им вручались такие титулы, как депутат Народного собрания, член Комитета политконсультативного совета, выдающийся предприниматель частного сектора, посол благотворительности и другие. Поскольку рынок недвижимости тесно связан с огромными доходами от продажи земельных участков, получаемыми правительством, влияние этих застройщиков на власти также непрерывно возрастало. Однако случившийся «кризис» в сфере недвижимости сорвал маску с подавляющего большинства компаний-застройщиков. Оказалось, что они не были целиком и полностью сосредоточены на укреплении и развитии своих предприятий; напротив, уже давно питали двойные намерения и оставляли себе запасной вариант. В период процветания рынка и успешного ведения бизнеса они заранее готовились к личному отступлению в будущем. Ведущие компании-застройщики, такие как «Эвергранд» и «Бигуань», перенесли свои регистрационные адреса на Каймановы острова, площадь которых составляет всего 259 квадратных метров,③ что наглядно доказывает их недобросовестность с самого момента создания — стремление уклониться от государственных налогов и быть готовыми в любой момент скрыться. Более того, руководитель «Эвергранда» Сюй Цзяин, подав заявление о банкротстве в США, проведя «технический развод» с женой и создав зарубежный «трастовый фонд» для своего сына, совершил ряд безумных и противозаконных действий, которые позволили ему извлечь огромные богатства из банков, покупателей жилья и кредиторов всей цепочки недвижимости. В итоге он оставил в стране долг в размере 2,4 триллиона юаней, взяв в заложники население, правительство и банки. Нельзя не признать, что «дело Эвергранда» является ярким примером негативного поведения компаний-застройщиков.

(3) Соответствующие государственные органы проявляют безответственность и недостаточно эффективно осуществляют надзор, что позволяет компаниям по развитию недвижимости действовать произвольно и безудержно. В последние годы правительства всех уровней активно укрепляют реформы, направленные на сокращение административных барьеров, передачу полномочий низовым органам, интеграцию регулирования и управления, а также оптимизацию услуг, уделяя особое внимание улучшению делового климата и добиваясь заметных результатов. Однако при этом наблюдается явное явление, когда контроль за частными предприятиями заменяется их свободным развитием без реального надзора. «Варварский рост капитала» компаний по девелопменту недвижимости является ярким примером недостаточной эффективности государственного регулирования. Несоблюдение ответственности и слабый контроль со стороны соответствующих государственных ведомств являются основными управленческими причинами возникновения вышеупомянутых проблем в сфере недвижимости.

1. Конституция Китая Запланированное положение — «Государство поощряет, поддерживает и направляет развитие негосударственной экономики и осуществляет надзор и управление ею в соответствии с законом» — не было полностью реализовано. Нам нетрудно заметить, что в общественном мнении чрезмерно акцентируется внимание на «поощрении и поддержке» негосударственных предприятий, тогда как требования к «направлению», «надзору» и «управлению» такими предприятиями звучат гораздо слабее. Более того, как только соответствующие государственные органы начинают наказывать за правонарушения отдельные частные предприятия, включая лидирующие компании в сфере недвижимости, сразу же возникает общественное мнение о «подавлении» негосударственного сектора.

2. Правительство ведёт многостороннее управление предприятиями по развитию недвижимости, однако на деле отсутствует основной субъект ответственности за управление. Правительство осуществляет довольно многочисленное регулирование деятельности компаний по девелопменту недвижимости: есть органы, отвечающие за планирование и развитие строительства; есть те, что контролируют согласование использования земельных участков; есть органы, регулирующие поведение субъектов рынка; есть те, что следят за налогообложением предприятий; есть и те, что осуществляют финансовый контроль над компаниями — и это ещё не весь перечень. Однако до сих пор остаётся неясным, кто именно несёт ответственность за комплексное управление деятельностью по девелопменту недвижимости; даже если эта ответственность и определена, она так и не реализуется — особенно это касается подавляющего большинства частных компаний-девелоперов. В результате, когда возникают проблемы, никто не берёт на себя ответственность.

3. «Дружественные и чистые отношения» между правительством и застройщиками недвижимости не реализованы. С одной стороны, недвижимость является важным источником доходов государственного бюджета; доходы от продажи земельных участков составляют примерно 40–50% от общего объёма бюджетных поступлений в различных городах, а в некоторых случаях даже больше. Поэтому правительство уделяет особое внимание местным застройщикам недвижимости и активно поддерживает с ними контакты и взаимодействие. С другой стороны, компании по развитию недвижимости проводят целенаправленную работу по связям с руководством правительства и соответствующими ведомствами, чтобы добиться благоприятного отношения при получении земельных участков, освобождении от налогов и решении вопросов, связанных с нарушениями законодательства. Эта практика стала широко распространённой и негласно признаётся как часть маркетинговой стратегии. В результате часто происходят сделки, основанные на взаимосвязи между властью и деньгами, и сфера развития недвижимости превратилась в одну из наиболее уязвимых к коррупции областей.

3. Правовая гарантия разрешения существующих проблем в секторе недвижимости в нашей провинции

Кризис является предпосылкой для решения проблем. Нынешняя корректировка на рынке недвижимости, особенно проблемы, выявленные в ходе банкротств компаний-застройщиков, создают необходимые условия для целенаправленного разрешения этих вопросов. Если мы будем уделять им повышенное внимание, сосредоточить усилия и подходить к решению с научной основой, то обязательно сумеем превратить кризис в шанс и открыть новый цикл здорового развития рынка недвижимости.

(1) В полной мере осознать важность и неотложность разрешения проблем в сфере недвижимости, уделяя особое внимание предотвращению их превращения в финансовый кризис. Разрешение проблем в сфере недвижимости — это не просто вопрос здорового развития самой отрасли недвижимости, но и вопрос трансформации всего подхода к экономическому развитию Китая. За более чем двадцать лет развития отрасль недвижимости постепенно превратилась в одну из ключевых отраслей нашей страны. Она не только способствовала подъёму почти 60 отраслей и обеспечила занятость десяткам миллионов человек, но и принесла местным органам власти значительные бюджетные доходы, формируя модель экономического развития, основанную на количественном расширении и низкой эффективности. В то же время, хотя эта отрасль и способствовала экономическому процветанию, её негативные последствия становятся всё очевиднее. Из-за несоответствия спроса и предложения на рынке недвижимости, а также нехватки земельных ресурсов высокие цены на жильё стали настоящей мукой для всего населения страны. Несмотря на постоянное введение правительствами всех уровней мер по сдерживанию цен, удержать их на приемлемом уровне всё труднее. Этот эффект высоких цен на жильё привёл к тому, что отрасль недвижимости стала синонимом инвестиционной, спекулятивной и финансовой составляющих. Банковские кредиты и большая часть богатства населения сосредоточены именно в недвижимости. Таким образом, отрасль недвижимости представляет собой огромный риск для экономического развития. ЦК КПК осознал эту серьёзную угрозу и выдвинул принцип развития отрасли недвижимости: «Жильё предназначено для проживания, а не для спекуляций». В определённом смысле сегодняшнее снижение цен на жильё является закономерным следствием семилетнего применения принципа «Жильё предназначено для проживания, а не для спекуляций». Активное решение текущих острых проблем в сфере недвижимости — это прекрасная возможность реализовать новую концепцию развития и сформировать новую модель высококачественного развития.

Еще более насущной является необходимость разрешения текущих проблем в сфере недвижимости для предотвращения взрыва финансового кризиса. Финансовый сектор нашей страны оказался глубоко увязшим в недвижимости: как показывают примеры «Эвергранд» и «Бицзюй», в этом секторе оказались замкнутыми кредиты банков на сумму в несколько сотен миллиардов юаней. Банк Шэнцзинь в Шэньяне, связанный с «Эвергранд», вынужден был передать долги по плохим кредитам на сумму 183,7 млрд юаней компании по управлению активами провинции Ляонин («Ляонин Ассет») за 176 млрд юаней④, чтобы улучшить свой баланс и предотвратить цепную реакцию банкротств наподобие того, что произошло с «Эвергранд». Таким образом, разрешение текущих проблем в сфере недвижимости является важнейшей стратегической задачей для обеспечения национальной безопасности.

    (2) Научно регулировать банкротство в сфере недвижимости и укреплять институциональные основы для здорового развития этой отрасли. Учитывая, что с сентября этого года Федеральная резервная система дважды решила отложить повышение процентной ставки по доллару, большинство экспертов прогнозируют, что в следующем году США, скорее всего, прекратят повышать ставку по доллару. Кроме того, из-за серьёзных изменений в соотношении спроса и предложения на рынке недвижимости Китая начнётся дифференциация и реструктуризация отрасли, которая уже готовится к активному развитию. Таким образом, внутренние и внешние факторы неизбежно приведут к всплеску банкротств компаний-застройщиков в Китае в следующем году. В этой связи мы должны взять инициативу в свои руки, осуществлять научно обоснованное регулирование и сосредоточиться на предотвращении разрастания финансовых рисков.

1. Необходимо чётко определить, что руководящим принципом при решении текущих проблем в сфере недвижимости должен стать принцип исключения возможности разрушения финансовой стабильности в качестве основополагающего правила и достижение целей доброкачественной реструктуризации рынка недвижимости в качестве конечной цели. Следует научно регулировать масштабы, способы и темпы банкротства компаний-застройщиков, используя в качестве основного метода реорганизацию через банкротство; при этом особое внимание следует уделять оживлению высококачественных активов и инвестиционным слияниям и поглощениям. Необходимо продлить разумный срок проведения процедур банкротства, заменяя время пространством, чтобы обеспечить мягкий переход для рынка недвижимости.

2. Провести всестороннюю оценку просроченной задолженности, образовавшейся у предприятий по развитию недвижимости, а также доли этой задолженности в активах банков и других финансовых учреждений. Оценивая степень устойчивости банков и других финансовых учреждений к просроченным кредитам, постепенно снимать нагрузку с недвижимости, исходя из возможностей финансового сектора. Ни в коем случае нельзя допустить массового и безразборного разрешения банкротств компаний-застройщиков; особенно важно предотвратить цепную реакцию, вызванную банкротством ведущих игроков на рынке недвижимости. Необходимо, опираясь на хорошо продуманный план реагирования, поэтапно и последовательно осуществлять процедуры банкротства компаний-застройщиков.

3. Диверсификация и реструктуризация сферы недвижимости должны осуществляться преимущественно путём банкротства с реорганизацией, за исключением случаев, когда лишь немногие серьёзно задолжавшие застройщики недвижимости вынуждены приступить к процедуре ликвидации через банкротство. Руководствуясь принципом «воскрешения мёртвых и возрождения из пепла, подобно фениксу, восстающему из пепла», активизировать использование высококачественных активов компаний по девелопменту недвижимости, усилить слияния и реструктуризацию таких компаний, создать государственные структуры для реорганизации инвестиционных долей в компаниях по девелопменту недвижимости и осуществить стратегическую процедуру банкротства с реструктуризацией. После того как проект плана реструктуризации банкротства будет одобрен на собрании кредиторов или утверждён судом, компании разрешается продолжать производственную и коммерческую деятельность; им разрешается привлекать частичное финансирование в виде займов, которые будут включены в категорию общих благоприятных долгов, включая политические кредиты на обеспечение завершения строительства жилья. Также допускается разумное продление сроков реализации плана реструктуризации банкротства — использовать время для достижения пространства — и усиливается контроль за исполнением плана реструктуризации, чтобы гарантировать его успешное выполнение. Стараться минимизировать распродажу активов компаний по девелопменту недвижимости через ликвидацию и аукционы, чтобы не допустить ситуации, когда покупатели-кредиторы окажутся без денег и жилья. Следует обратиться к примеру 1999 года, когда в ответ на последствия азиатского финансового кризиса государство учредило Китайскую компанию по управлению активами «Хуаронг», Китайскую компанию по управлению активами «Чанчэн», Китайскую компанию по управлению активами «Дунфан» и Китайскую компанию по управлению активами «Синьда», которые соответственно приобрели, управляли и распоряжались проблемными активами четырёх крупнейших государственных банков, включая Банк Индустрии и Коммерции и Банк Строительства. Необходимо также создать государственную компанию по управлению проблемными активами компаний по девелопменту недвижимости, обеспечить её необходимым финансированием и сформировать условия для инвестирования и слияний через рыночные механизмы.

4. Адаптироваться к значительным изменениям на рынке недвижимости и создать долгосрочные механизмы для здорового развития сферы недвижимости. Серьёзно выполнять решения заседания Политбюро ЦК. Требование «адаптироваться к новой ситуации, характеризующейся значительными изменениями в соотношении спроса и предложения на недвижимость в нашей стране, и своевременно корректировать и оптимизировать политику в сфере недвижимости». поэтапно отменять ранее введённые меры по ограничению кредитования, покупки жилья, цен и продажи недвижимости, направленные на сдерживание роста цен на жильё; внимательно выполнять решения Центральной конференции по финансовым вопросам о «Усовершенствовать систему надзора за субъектами недвижимости и контроля за средствами, а также улучшить макропруденциальное управление в сфере недвижимости и финансирования» Необходимо разработать и внедрить комплекс законодательных и политических мер, направленных на здоровое развитие недвижимости, в центре которого — «двуспальная система» обеспечения жильём социального назначения и коммерческой недвижимости, с целью реализации первоначальной цели — «жильё предназначено для проживания, а не для спекуляций», и выйти на этап зрелого, благоприятного развития рынка недвижимости. Следует четко определить, что управление по планированию жилищно-строительной отрасли является комплексным управляющим органом в сфере недвижимости. Этот государственный орган отвечает не только за планирование, строительство и снос недвижимости, но и за финансовый надзор за предприятиями и предотвращение финансовых рисков. Он также координирует свою деятельность с другими государственными регулирующими органами, формируя совместные усилия в таких сферах, как «направление», «управление» и «надзор». Никакие случаи произвольного расходования средств от предварительной продажи, находящихся на специализированных счетах, не допускаются впредь. Следует решительно прекратить систему предварительных продаж. Учитывая значительные изменения в соотношении спроса и предложения на рынке недвижимости, система предварительной продажи недвижимости уже подошла к моменту выхода на историческую сцену. Теперь, когда текущий этап ликвидации недостроенных объектов завершён, следует решительно прекратить реализацию политики предварительной продажи. Следует определить минимальную долю собственных средств, которые должны быть у предприятия по развитию недвижимости для осуществления такого развития. Недопустимо осуществлять финансирование недвижимости исключительно за счёт рыночного капитала; банковские кредиты на развитие недвижимости не должны превышать 30% от общего объёма инвестиций. Банки, предоставляющие кредиты предприятиям недвижимости, обязаны заранее чётко оговорить, что заложенная недвижимость не может быть передана покупателям. Кроме того, необходимо усилить контроль за залоговым имуществом и денежными потоками данного предприятия. В случае выявления фактов нарушения условий банковского кредита банк должен незамедлительно принять меры по устранению последствий и гарантировать безопасность предоставленных кредитов. Следует усовершенствовать систему, обеспечивающую «одинаковое и равное удовлетворение разумных потребностей в финансировании недвижимых предприятий различных форм собственности». Отказаться от дискриминации по признаку собственности и, обеспечивая безопасность финансирования, способствовать здоровому развитию рынка недвижимости.

(3) Усилить организационное руководство и эффективно и稳妥но разрешать проблемы в сфере недвижимости. Во-первых, Укрепление руководства партии — это основная гарантия эффективного решения проблем в сфере недвижимости. Необходимо включить разрешение проблем в сфере недвижимости в систему национальной безопасности партийных комитетов всех уровней и рассматривать это как один из ключевых направлений работы. Второе Поскольку процедура банкротства предприятий является важной составляющей механизма выхода с рынка, центр уже четко определил, что именно органы по развитию и реформам на всех уровнях власти будут отвечать за эту работу. Именно эти органы должны возглавить создание межведомственных совещаний по делам о банкротстве предприятий с участием соответствующих организаций; главными координаторами на местном уровне должны выступать ответственные руководители партийных комитетов и правительств. В рамках данного механизма работа по банкротству компаний-застройщиков недвижимости будет рассматриваться как ключевой элемент, осуществляться в рамках общей стратегии, а также подлежит конкретному контролю, координации и реализации, чтобы благодаря процессу банкротства компаний-застройщиков наступил новый этап дифференциации и реструктуризации рынка недвижимости.

(*Автор: Чэнь Шаоминь, старший советник юридической фирмы «Ляонин Тунфан», адвокат Хайкоуского филиала. Телефон: 18940004050.)