【Заголовок】Иск истца — компании «Сяньянг» по консалтингу в сфере недвижимости — к ответчикам: Фу Му и компании «Сяньянг» по развитию, о возражении против исполнительного производства

【Ключевые слова】Гражданское дело / Иск о возражении против исполнения / Возражение третьего лица против исполнения / Субстантивное право, достаточное для исключения исполнения

【Суть решения суда】Магазин, являющийся предметом данного дела, был приобретён ранее ареста; ответчик Фу М. представил доказательства, подтверждающие это. До ареста имущества судом был заключён законный и действительный письменный договор купли-продажи, полностью уплачена цена за недвижимость, и она находится в собственности покупателя; при этом регистрация перехода права собственности не была произведена не по вине самого покупателя. Суд на основании В соответствии с пунктом 28 «Положений Верховного народного суда Китая о рассмотрении дел, связанных с возражениями и кассационными жалобами в рамках исполнительного производства», суд признал, что ответчик Фу обладает гражданскими правами в отношении предмета исполнительного производства, достаточными для исключения принудительного исполнения, и отклонил исковое заявление истца.

【Основные обстоятельства дела】 12 июля 2013 года ответчик Фу и ответчик — компания «Сяньянская компания по развитию» заключили договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому было предусмотрено приобретение недвижимости, расположенной по адресу: улица Юйлуншань, дом А, ворота Б, район Юйхун города Шэньян. В день подписания договора ответчик Фу полностью оплатил стоимость квартиры. 1 июня 2015 года компания «Сяньянская компания по развитию» передала указанную недвижимость Фу, который внес плату за содержание дома, электроэнергию и отопление и произвёл заселение. В настоящее время эта недвижимость используется для продажи автозапчастей. 13 июля 2015 года компания «Сяньянская компания по развитию» выдала Фу счёт-фактуру на покупку жилья.

В другом деле ответчик — шэньянская компания-застройщик — в связи с иском истца По делу о споре по договору о комиссионной продаже жилой недвижимости между одной из компаний-консультантов по недвижимости в Шэньяне и ответчиком, Суд народный районного суда Юйхун города Шэньян вынес решение о гражданском примирении. Разработчик из Шэньяна должен выплатить истцу до 1 августа 2016 года. Агентский сбор за услуги компании-консультанта по недвижимости из Шэньяна составляет 9 миллионов юаней. Ответчик Компания-разработчик из Шэньяна не исполнила в срок обязательства по примирительной записи; истец Одно из консалтинговых компаний по недвижимости в Шэньяне обратилось в Народный суд района Юйхун города Шэньян с заявлением о принудительном исполнении решения. Народный суд района Юйхун города Шэньян в... 23 августа 2016 года было наложено арест на несколько объектов недвижимости, принадлежащих компании-застройщику из Шэньяна, включая спорный объект, проданный Фу. В ходе исполнительного производства Фу, будучи стороной, не участвующей в деле, подал возражение против исполнения решения. Суд народной суда района Юйхун города Шэньяна вынес постановление об исполнении, согласно которому исполнение в отношении недвижимости, расположенной по адресу: улица Юйлуншань, дом A, вход B, район Юйхун, город Шэньян, было приостановлено. Истец — компания «Шэньянская консалтинговая фирма по недвижимости» — получила постановление 19 июля 2017 года, не согласившись с ним, подала иск с требованием отклонить заявление третьего лица об возражении.

【Решение суда】 Иск компании «Сяньянская фирма по консалтингу в области недвижимости» отклонён. Судебные расходы в размере 100 юаней несут истцы — компания «Сяньянская фирма по консалтингу в области недвижимости».

【Обоснование решения】Суд считает, что согласно положению статьи 28 «Положений Верховного народного суда Китая о рассмотрении дел о возражениях и кассационных жалобах в рамках исполнительного производства», при исполнительном производстве по денежным требованиям, если покупатель предъявляет возражения в отношении недвижимого имущества, зарегистрированного на имя ответчика, и указанные возражения соответствуют следующим условиям, а его права позволяют исключить данное имущество из-под исполнительного производства, то народный суд должен удовлетворить эти возражения: (1) до ареста имущества народным судом уже был заключен законный и действительный письменный договор купли-продажи; (2) до ареста имущества народным судом покупатель уже законно владел этим недвижимым имуществом; (3) покупатель полностью уплатил стоимость имущества либо уплатил часть стоимости в соответствии с условиями договора, а оставшаяся часть стоимости была передана для исполнения в соответствии с требованием народного суда; (4) переход права собственности не был осуществлен по причинам, не зависящим от самого покупателя. В данном деле ответчик Фу М. (внешний участник) 12 июля 2013 года заключил законный договор купли-продажи жилого помещения с ответчиком — Шэньянской компанией по развитию недвижимости. Договор отражает истинную волю обеих сторон, вступил в силу и стал обязательным для исполнения. В ходе исполнения договора Фу М. полностью оплатил стоимость квартиры, оформил заселение и фактически пользуется ею по настоящее время. Таким образом, собственником спорного объекта недвижимости является Фу М. Истец — Шэньянская компания по консультациям в области недвижимости, являясь кредитором ответчика — Шэньянской компании по развитию недвижимости, в ходе исполнительного производства наложила арест на торговое помещение № B, расположенного по адресу: улица Юйлуншань, дом A, в районе Юйхун города Шэньян, принадлежащее ответчику — Шэньянской компании по развитию недвижимости. Фу М., будучи внешним участником, подал возражения против исполнительного производства. Суд принял постановление об исполнительном производстве, временно приостановив исполнение в отношении указанного недвижимого имущества по адресу: улица Юйлуншань, дом A, № B, в районе Юйхун города Шэньян. В настоящее время истец — Шэньянская компания по консультациям в области недвижимости, выступая в роли истца по данному делу, подала иск о пересмотре решения об исполнительном производстве, требуя от суда отказать в удовлетворении заявления ответчика Фу М. о возражении против исполнительного производства. Ответчик Фу М. является собственником торгового помещения № B, расположенного по адресу: улица Юйлуншань, дом A, в районе Юйхун города Шэньян; Шэньянская компания по развитию недвижимости не является настоящим собственником данного помещения. Кредиторы Шэньянской компании по развитию недвижимости не имеют права наложить арест на это имущество. Отсутствие регистрации данного помещения на имя Фу М. является ошибкой Шэньянской компании по развитию недвижимости. Ответчик Фу М., будучи внешним участником, обладает гражданскими правами, достаточными для того, чтобы исключить данное имущество из-под принудительного исполнения. Поэтому требование истца о том, чтобы суд отказал в удовлетворении заявления ответчика Фу М. о возражении против исполнительного производства, не находит поддержки со стороны суда.

【Соответствующие статьи закона】 Статья 227 «Гражданского процессуального кодекса Китайской Народной Республики», Раздел 313 «Толкования Верховного народного суда Китая по применению Гражданского процессуального кодекса Китайской Народной Республики», Статья 28 «Положений Верховного народного суда Китая о рассмотрении дел, связанных с возражениями и обжалованиями в ходе исполнительного производства».

[Мнение адвоката]

1. Основным вопросом в иске о возражении против исполнения, поданном третьим лицом, является вопрос о том, обладает ли это третье лицо вещественными правами, позволяющими ему исключить принудительное исполнение в отношении спорного недвижимого имущества.

2. Иск о возражении против исполнения, поданный лицом, не являющимся стороной по делу, подлежит существенному рассмотрению; лицо, не являющееся стороной по делу, должно нести бремя доказывания фактов, подтверждающих его право собственности на предмет исполнения либо иные гражданские права, достаточные для препятствования принудительному исполнению в отношении данного предмета. Положение № 28 Постановления Высшего народного суда о некоторых вопросах, касающихся рассмотрения дел о возражениях и обжалованиях в рамках исполнительного производства, применяется в случаях, когда покупатель выдвигает возражения в отношении недвижимости, зарегистрированной на имя должника; положение № 29, в свою очередь, применяется в случаях, когда покупатель выдвигает возражения в отношении жилых помещений, зарегистрированных на имя компании-застройщика, являющейся должником. В текущей судебной практике положения № 28 и № 29 перекрываются по сфере применения: при соблюдении хотя бы одного из этих положений покупатель обладает гражданскими правами, достаточными для исключения принудительного исполнения.

3. В судебной практике лицо, не являющееся стороной по делу о приобретении жилья, должно представить достаточные доказательства того, что оно обладает гражданскими правами, достаточными для исключения принудительного исполнения; обычно такие доказательства включают следующее: (1) договор купли-продажи жилья; (2) подтверждение оплаты, такое как банковский перевод; на практике одна из сторон может утверждать, что оплата производилась исключительно наличными — в этом случае суду будет сложнее принять такие доказательства, и ему, возможно, потребуется дополнительное подтверждение с учетом записей о снятии и внесении средств, источников дохода и других данных; если же часть окончательного платежа была произведена наличными, суд, как правило, примет эти доказательства; (3) счет-фактура на покупку жилья; (4) доказательства фактического проживания в данном жилье, такие как документы о заселении, договоры и чеки на ремонтные работы, квитанции об оплате коммунальных услуг, таких как плата за электроэнергию, водоснабжение, отопление и интернет, а также фотографии текущего состояния жилья; (5) доказательства того, что регистрация перехода права собственности не была осуществлена по причинам, не зависящим от данного лица.

В данном деле, в качестве адвоката ответчика Фу Мо, мы сосредоточили основные усилия на том, чтобы собрать доказательства с учётом того, соответствует ли возражение, представленное ответчиком Фу Мо, положениям статьи 28 Постановления Верховного народного суда Китая о рассмотрении дел, связанных с возражениями и обжалованиями по исполнительным производствам. В частности, возражение Фу Мо в отношении недвижимости, зарегистрированной на имя Шэньяньской компании по развитию, требует подтверждения того, что до наложения ареста со стороны народного суда уже был заключён законный и действительный письменный договор купли-продажи данной недвижимости, истец законно владел этим объектом недвижимости, уплатил всю стоимость или уплатил часть стоимости в соответствии с условиями договора, а оставшаяся сумма была передана для исполнения в соответствии с требованиями народного суда, при этом переход права собственности не был осуществлён по причинам, зависящим от самого покупателя. Время наложения ареста на спорную недвижимость судом по данному делу было... 23 августа 2016 года, тогда как 12 июля 2013 года Фу М. заключил с ответчиком — шэньянской компанией по развитию недвижимости — договор купли-продажи указанной недвижимости. 12 июля 2013 года Фу М. полностью оплатил стоимость жилья, а 1 июня 2015 года Фу М. начал занимать и использовать указанную недвижимость. Данное торговое помещение было отремонтировано с целью ведения бизнеса по продаже автозапчастей. В качестве доказательств факта владения и пользования помещением представлены квитанции об оплате электроэнергии, квитанции о получении платы за отопление за период с 2015 по 2017 год, квитанции об оплате коммунальных услуг и другие документы. Кроме того, после передачи спорного помещения Фу не был зарегистрирован в установленном порядке; причина этого не связана с самим Фу. После передачи помещения Фу неоднократно обращался к компании-застройщику из Шэньяна с требованием выполнить обязательства по регистрации, однако регистрация так и не была осуществлена. Согласно пункту 15 заключённого между сторонами договора купли-продажи жилых помещений, продавец обязан произвести регистрацию в течение 720 дней с момента передачи жилого помещения в эксплуатацию. Поскольку спорное помещение было передано в эксплуатацию 1 июня 2015 года, неосуществление регистрации продавцом до 1 июня 2017 года уже являлось нарушением договора. Таким образом, незарегистрированность спорного торгового помещения до ареста судом не является результатом действий самого покупателя. В связи с этим суд удовлетворил возражения Фу относительно исполнительного производства и отклонил иск истца.