【Заголовок】

Спор по договору аренды между Чэн Муфэном и Шэньяньской компанией по развитию недвижимости, филиалом компании по управлению коммерческими площадями «Хуангу» в Шэньяне, а также владельцами торговых помещений №№ 0248, 0213, 0214 и 0022 — третьими лицами.

【Ключевые слова】

Гражданские/арендные споры/относительность договора/расторжение договора

【Суть решения суда】

Суд считает, что договоры, заключённые в соответствии с законом, охраняются законом. Хотя истец утверждает, что между ним и ответчиком были заключены четыре арендных договора, на основании подписей сторон по этим договорам, показаний самого ответчика и различных третьих лиц, а также действий ответчика по возврату арендной платы третьим лицам можно сделать вывод, что арендные договоры были заключены и исполнены именно между истцом и этими третьими лицами. Все заключённые между сторонами арендные договоры отражают подлинное волеизъявление участников и не нарушают запрещённых положений национального законодательства и административных нормативных актов; следовательно, эти договоры являются законными и действительными. Обе стороны обязаны выполнять свои обязательства в соответствии с условиями договора. В настоящее время истец требует расторжения договора на основании того, что ответчик не выполнил своих обещаний и рекламных заявлений; по сути, это означает расторжение арендного договора между истцом и третьими лицами. Хотя истец представил свидетельские показания, подтверждающие, что ответчик делал обещания и проводил рекламную деятельность при привлечении арендаторов, стороны арендного договора — это истец и различные третьи лица; в самих арендных договорах между сторонами не были предусмотрены конкретные условия привлечения арендаторов, как утверждает истец. Таким образом, основания, приведённые истцом для расторжения договора, не соответствуют предусмотренным в статье 94 Закона о договорах случаям расторжения договора по закону. Доказательства, представленные истцом для обоснования требования о расторжении договора, недостаточны; поэтому суд не удовлетворяет иск истца о расторжении договора.

【Основные обстоятельства дела】

Истец и ответчик заключили четыре договора аренды торговых помещений по спорному объекту, срок аренды которых составляет два года и один месяц. После того как истец уплатил арендную плату за полгода и до истечения срока аренды, он обратился в суд с просьбой о расторжении договора аренды между сторонами и возврате ему депозита за аренду в размере 5500 юаней, депозита за оплату коммунальных услуг в размере 5500 юаней, депозита за электросчётчик в размере 1500 юаней, а также остатка арендной платы за четыре месяца в размере 21470,01 юаня — всего 33970,01 юаня — на основании того, что ответчик не выполнил обещания, данные при объявлении о найме помещения.

Адвокат Роден, выступая в качестве адвоката ответчика, представил следующие возражения:

1. Компания по развитию недвижимости из Шэньяна не должна быть привлечена в качестве ответчика по данному делу, и истец не имеет права подавать иск против указанной компании по развитию недвижимости из Шэньяна.

Четыре торговых помещения на −1-м этаже коммерческого комплекса в Шэньяне — номера 0213, 0214, 0248 и 0022 — уже проданы. Компания «Шэньяньская компания по развитию недвижимости» заключила с Чжаном, Юй Му Синь, Гу Му Синь и Ванем соответствующие договоры купли-продажи жилых помещений, которые были зарегистрированы. Кроме того, 20 октября 2014 года четыре договора аренды были заключены именно с владельцами этих четырёх помещений, а не с компанией «Шэньяньская компания по развитию недвижимости». Таким образом, компания «Шэньяньская компания по развитию недвижимости» не является стороной данных договоров аренды. Все четыре договора аренды были фактически исполнены: владельцы помещений уже получили шестимесячную арендную плату и арендный залог за соответствующие помещения (подтверждено расписками и банковскими платежными документами). Исходя из принципа относительности договора, истец Чэн Му Фэн не имеет права подавать иск против компании «Жунсян».

Во-вторых, основание для одностороннего требования истца о расторжении Договора аренды не имеет под собой почвы; истец не вправе в одностороннем порядке требовать расторжения законно заключённого договора и возврата уплаченных сумм.

Четыре договора аренды, касающиеся четырёх торговых помещений по данному делу, были заключены в соответствии с законом и уже фактически исполнены. Стороны договора должны строго выполнять свои права и обязанности в соответствии с условиями контракта. В настоящее время все торговые помещения были сданы вовремя и соответствуют условиям договоров аренды; таким образом, сторона Б может добиться цели аренды, а торговый центр функционирует в обычном режиме. У стороны А, указанной в договоре, отсутствует обстоятельство, о котором говорится в пункте 11.2 договора, то есть основание для одностороннего требования истца о расторжении договора аренды отсутствует. Следовательно, сторона А не имеет права в одностороннем порядке требовать расторжения договора и возврата уплаченных средств.

3. Компания по развитию недвижимости из Шэньяна не давала никаких обещаний, о которых говорил истец; из представленных в суде доказательств истца также не следует, что компания по развитию недвижимости из Шэньяна когда-либо давала какие-либо обещания. Что касается аренды торговых помещений, права и обязанности собственника и истца четко определены в заключенном между сторонами Договоре аренды, и обе стороны должны строго его исполнять. Кроме того, торговый центр прошел проверку пожарной безопасности и имеет соответствующий сертификат о прохождении предварительной проверки пожарной безопасности; он не соответствует утверждениям истца о том, что не отвечает стандартам пожарной безопасности и представляет опасность. Компания по развитию недвижимости из Шэньяна не нарушила договора, поэтому истец не имеет права требовать расторжения Договора аренды и возврата соответствующих платежей.

4. Согласно пунктам 1.7, 6.2, 6.16 и 2.3 Соглашения об управлении и эксплуатации, заключённого между истцом и торговым центром, действия истца по досрочному прекращению аренды и самостоятельному завершению деятельности представляют собой нарушение договора и осуществляются до истечения срока контракта. Истец не имеет права требовать возврата депозита и возмещения соответствующих сумм.

【Решение суда】

Суд народного суда района Хуангу города Шэньян постановил: отклонить все исковые требования истца.

【Обоснование судьи】

Суд считает: договоры, заключённые в соответствии с законом, охраняются законом. Хотя истец утверждает, что между ним и ответчиком были заключены четыре арендных договора, на основании подписей сторон на этих договорах, показаний ответчика и различных третьих лиц, а также действий ответчика по возврату арендной платы третьим лицам можно сделать вывод, что арендные договоры были заключены и исполнены именно между истцом и этими третьими лицами. Арендные договоры между сторонами отражают подлинное волеизъявление участников и не нарушают запрещённых положений государственных законов и административных нормативных актов; таким образом, эти договоры являются законными и действительными. Обе стороны обязаны выполнять свои обязательства в соответствии с условиями договора. В настоящее время истец требует расторжения договора на основании того, что ответчик не выполнил свои обещания и рекламные заявления; по сути, это означает расторжение арендного договора между истцом и третьими лицами. Хотя истец представил свидетельские показания, подтверждающие, что ответчик делал обещания и проводил рекламу при привлечении арендаторов, стороны арендного договора — это истец и различные третьи лица; в самих арендных договорах между сторонами не были предусмотрены конкретные условия привлечения арендаторов, как утверждает истец. Таким образом, основания, приведённые истцом для расторжения договора, не соответствуют предусмотренным в статье 94 Закона о договорах законным основаниям для расторжения договора. Доказательства, представленные истцом для обоснования требования о расторжении договора, недостаточны; поэтому суд не удовлетворяет иск истца о расторжении договора.

【Соответствующие статьи закона】

Статьи 8, 60 и 94 Закона Китайской Народной Республики о договорах; статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Китайской Народной Республики, а также пункт 90 Постановления Верховного народного суда Китайской Народной Республики о применении Гражданского процессуального кодекса Китайской Народной Республики.

【Мнение адвоката】

В данном деле участвует большое число сторон, оно является репрезентативным для всех дел, связанных с шэньянской компанией по развитию недвижимости, и имеет значительное влияние. Прецедентное значение вступившего в силу судебного решения сыграло важную роль в сокращении количества повторных исков и позволило компании избежать огромных потерь в аналогичных и схожих делах.