Истец Цзян XX подал иск против ответчиков У XX, Чэн XX, компании «Шэньян XX», третьего лица — компании по развитию недвижимости «Шэньян XX» и третьего лица Сюй XX.

Дело о возражении третьего лица против исполнительного производства

【Ключевые слова】 Гражданское дело / Основание иска / Иск об оспаривании исполнительного производства / Подтверждение права собственности на жильё

【Суть решения суда】

Суд посчитал: спорное жилое помещение является переселённым жильём, возвращённым Хуо XX на его прежнее место жительства, и он получил право распоряжаться этим жильём. Затем, 13 марта 2012 года, через риэлторскую компанию он заключил с мужем истца договор купли-продажи данного жилья, продав его Сюй XX. В тот же день была полностью уплачена покупная цена, и истец вселялся в жильё до настоящего времени. Кроме того, истец заключил с застройщиком договор купли-продажи жилья. На основании вышеперечисленных действий можно признать, что истец добросовестно приобрёл спорное жильё. Хотя истец не оформил регистрацию перехода права собственности, это произошло не по его вине — причиной стало то, что ответчик заключил договор купли-продажи недвижимости с застройщиком и, после регистрации этого договора в качестве договора купли-продажи товарного жилья, не осуществил своевременную регистрацию права собственности на жильё. Поскольку ответчик не выполнил своевременно регистрацию права собственности, это явилось результатом его ненадлежащего исполнения своих обязанностей; следовательно, ответственность за данное отсутствие лежит не на истце. Таким образом, судебный орган поддержал требование об исключении данного жилья из исполнительного производства, поскольку оно соответствует установленным законом условиям для такого исключения.

【Основные обстоятельства дела】

Житель, переселённый в дом по адресу № XX, район XX, Ху XX, 7 августа 2010 года уплатил XXX юаней Офису централизованного управления финансами административных и бюджетных учреждений района Шэньхэ города Шэньян и получил права на данный объект недвижимости. Затем 13 марта 2012 года через риелторскую компанию он заключил с мужем истца договор купли-продажи, продав ему указанный объект недвижимости за XXX юаней. В тот же день была полностью оплачена покупная цена, и истец вселялся в дом до настоящего времени. Поскольку Ху XX не подписал с застройщиком договор купли-продажи жилого помещения, муж истца заключил с застройщиком новый договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому цена жилого помещения составила XXX юаней. По делу о споре по частному займу между истцом У XX и ответчиками Чэн XX и компанией «Шэньян XX» суд вынес 11 сентября года постановление о примирении № XX, согласно которому ответчики Чэн XX и компания «Шэньян XX» обязаны выплатить основную сумму долга в размере XXX юаней, а также соответствующие проценты. После вступления в силу данного постановления ответчики Чэн XX и компания «Шэньян XX» не исполнили свои обязательства в срок, предусмотренный постановлением, в связи с чем истец подал заявление о принудительном исполнении решения. 4 мая года суд направил уведомление об оказании содействия в исполнении решения и предварительно арестовал, зарегистрировав в реестре, XX объектов недвижимости, включая спорный дом, находящихся на имя ответчика Чэн XX. Истец подал возражение против исполнения решения, и 18 октября года суд принял постановление об отказе в удовлетворении возражений истца. Истец не согласился с данным решением и подал иск в суд. Кроме того, Чэн XX 10 сентября 2009 года заключил договор купли-продажи жилого помещения с застройщиком и зарегистрировал этот договор в реестре сделок с жилыми помещениями по адресу № XX.

【Результат суда】

Решение суда: 1. Запрещено осуществлять принудительное исполнение в отношении жилого дома № XXX;

2. Арест, наложенный на дом № XXX;
3. Договор купли-продажи жилого помещения № XX, заключённый третьим лицом с компанией-застройщиком, является законным и действительным;
4. Отменить регистрацию договора купли-продажи жилого помещения № XXX, проведённую ответчиком;
5. Постановить, чтобы компания-застройщик зарегистрировала дом № XX на имя истца и осуществила регистрацию права собственности.

【Обоснование судьи】

Суд считает: в соответствии с положениями статьи 28 «Положений Верховного народного суда Китая о некоторых вопросах, касающихся дел об возражениях и пересмотре решений судов», при исполнительном производстве по денежным требованиям, возражения относительно недвижимого имущества, зарегистрированного на имя ответчика, подлежат удовлетворению, если они соответствуют следующим условиям и их права способны исключить исполнение: (1) до ареста имущества судом была заключена действительная письменная договоренность о купле-продаже; (2) до ареста имущества судом истец уже законно владел этим имуществом; (3) вся сумма покупной цены была уплачена либо часть ее была уплачена в соответствии с договором, а оставшаяся часть — в порядке, установленном судом для исполнения; (4) переход права собственности не был осуществлен по причинам, не зависящим от самого покупателя. В данном деле спорное жилое помещение является переселенческим жильем, расположенным в районе Хуо XX, и право на это жилье было получено. Затем 13 марта года XX через риэлторскую компанию был заключен договор купли-продажи между супругом истца Сюй XX и продавцом, согласно которому указанное жилье было продано супругу истца. В тот же день была полностью уплачена покупная цена, произведена регистрация заселения, и до настоящего времени истец проживает в этом жилье. Кроме того, истец заключил договор купли-продажи жилья с застройщиком. Все эти действия позволяют признать, что истец добросовестно приобрел спорное жилье. Хотя истец не оформил переход права собственности, это произошло не по его вине: дело в том, что ответчик заключил договор купли-продажи жилья с застройщиком и зарегистрировал этот договор в качестве договора купли-продажи жилья. Поскольку ответчик не исполнил своевременно обязанность по регистрации права собственности на жилье, он сам допустил просрочку в реализации своих прав; таким образом, ответственность за это лежит не на истце. Поэтому, в соответствии с положениями статьи 312 «Объяснений Верховного народного суда Китая о применении Гражданского процессуального кодекса Китайской Народной Республики», при рассмотрении иска о возражении против исполнительного производства, предъявленного сторонним лицом, суд, проведя соответствующее разбирательство, должен принять решение в зависимости от следующих обстоятельств: (1) если стороннее лицо обладает гражданскими правами в отношении предмета исполнительного производства, достаточными для исключения его исполнения, суд принимает решение о неприведении в исполнение данного предмета; (2) если стороннее лицо не обладает гражданскими правами, достаточными для исключения принудительного исполнения, суд отклоняет исковое заявление. Если стороннее лицо одновременно заявляет требование о подтверждении своих прав, суд может принять решение по этому вопросу в рамках одного судебного акта.

【Соответствующие статьи закона】

Согласно положению статьи 28 «Положений Верховного народного суда Китая о некоторых вопросах, касающихся возражений и пересмотра дел в народных судах», при исполнении денежных требований, если возражение относительно недвижимого имущества, зарегистрированного на имя ответчика, соответствует следующим условиям и его права могут быть освобождены от исполнения, народный суд должен принять такое возражение: (1) наличие юридически действительного письменного договора купли-продажи, заключенного до ареста имущества народным судом; (2) законное владение имуществом до ареста народным судом; (3) уплата всей стоимости имущества либо уплата части стоимости в соответствии с договором с последующей уплатой оставшейся суммы в порядке, установленном судом; (4) отсутствие регистрации перехода права собственности по причинам, не зависящим от самого покупателя.

В соответствии с пунктом 312 Пояснений Верховного народного суда Китайской Народной Республики о применении Гражданского процессуального кодекса Китайской Народной Республики, в случае подачи иска об оспаривании исполнительного производства, предъявленного лицом, не являющимся стороной по делу, народный суд после рассмотрения дела и в зависимости от следующих обстоятельств принимает соответствующее решение: (1) если лицо, не являющееся стороной по делу, обладает гражданскими правами в отношении предмета исполнительного производства, достаточными для того, чтобы исключить его реализацию, суд выносит решение об отказе в исполнении данного предмета; (2) если лицо, не являющееся стороной по делу, не обладает гражданскими правами, достаточными для того, чтобы исключить принудительное исполнение, суд выносит решение об отклонении исковых требований. Если лицо, не являющееся стороной по делу, одновременно заявляет требование о признании своих прав, народный суд может принять решение по данному вопросу в рамках одного судебного акта.

[Мнение адвоката]

Хотя предметом данного дела является лишь сумма чуть более трёх миллионов юаней, для покупателя жилья речь идёт о защите его основных жизненных потребностей. Когда наш адвокат принял дело в качестве представителя, третье лицо — муж истца — уже подал возражение, которое было отклонено судом исполнения; при этом истец не подал иск о пересмотре решения об исполнении в течение пятнадцати дней. Поэтому данное дело представляет собой значительную сложность как с точки зрения процедурной защиты, так и с точки зрения материальных прав. В данном случае представитель обратился в орган прокуратуры по месту нахождения суда исполнения с заявлением о надзоре за действиями и постановлениями суда исполнения, а также провёл выездные проверки в местный департамент по сносу жилых зданий и получил оттуда важные документы и материалы.

Данное дело затрагивает следующие конкретные факты и сложности в применении законодательства:

Во-первых, если сторона, подавшая возражение против исполнения, не подала иск о возражении против исполнения в суд в течение пятнадцати дней, то в условиях нынешней правовой неопределённости возникает вопрос о том, каким образом можно восстановить её права.

Юрист изучил соответствующие нормы законодательства и судебные разъяснения и пришёл к выводу, что если право на судебную защиту утрачено в результате неисполнения установленного законом срока для подачи иска, то получить такое право уже невозможно. Этот юрист полагал, что идея о том, чтобы прокуратура обжаловала решение о принудительном исполнении, вряд ли осуществима на практике. В конечном счёте, после проведения тщательного расследования выяснилось, что на момент покупки жилья истец и третье лицо находились в браке; однако во время подачи третьим лицом возражений против исполнительного производства истец вместе с мужем по личным причинам зарегистрировали развод. Таким образом, истец обладает половиной прав на спорное жильё. Кроме того, когда третье лицо заключало договор купли-продажи с застройщиком, истец присутствовал при этом, и в квитанции об оплате имеется его подпись, подтверждающая факт оплаты. После ознакомления с указанными фактами и сбора соответствующих доказательств истец вновь подал возражение против исполнительного производства от своего имени. Суд первой инстанции, руководствуясь принципом совместной собственности супругов, удовлетворил возражение истца, что создало необходимые предпосылки для разрешения данного дела и заложило прочную основу для последующей победы в суде.

Во-вторых, во время заключения договора купли-продажи жилого помещения между истцом и застройщиком указанное жилое помещение уже было зарегистрировано застройщиком в качестве залога в пользу микрофинансовой компании. Является ли такой случай предусмотренным законом основанием для непрохождения регистрации перехода права собственности не по вине самого покупателя?

Этот факт стал одним из наиболее спорных вопросов в ходе судебного разбирательства. Изначально, включая и судью первой инстанции, было установлено, что супруг истца не проявил должной осмотрительности при покупке недвижимости: он не выполнил требований соответствующих норм при заключении договора купли-продажи, не уточнил у компетентных органов право собственности на данное жилье и, следовательно, несёт юридическую ответственность за это и не может считаться невиновным. В целях разрешения данного вопроса наш адвокат представил суду следующие доводы: во-первых, были представлены доказательства того, что застройщик неоднократно обещал истцу и его супругу оперативно оформить регистрацию договора; этот факт был признан судом и подтверждает активное отстаивание прав истцом; во-вторых, мы получили доказательства о предоставлении застройщиком гарантий залога микрокредитной компании — объект недвижимости, являющийся предметом спора, находился в рамках залогового обеспечения по кредиту, то есть фактически сделка купли-продажи была лишь прикрытием для залога кредита, а значит, первоначальное намерение сторон относительно этой сделки было недействительным; в-третьих, нельзя возлагать на истца чрезмерную обязанность проявлять повышенную осмотрительность — в противном случае это будет несправедливым по отношению к истцу по данному делу. Факт заключения договора купли-продажи истцом является подлинным и действительным, что подтверждается свидетельствами риэлторской фирмы; в связи с этим истец предоставил выписки о переводах средств на сумму более трёх миллионов юаней. Продавец передал истцу документы, подтверждающие переселение и проведение необходимых процедур по регистрации недвижимости; истец совместно с продавцом проверил подлинность этих документов в соответствующих органах по переселению. Истец вместе с продавцом лично обратился к застройщику, который подтвердил факт сделки купли-продажи и заключил с истцом и его супругом официальный договор купли-продажи жилого помещения, а также дал обещание зарегистрировать данный договор. Истец доверял этому обещанию как добросовестному намерению. Информация о регистрации недвижимости не является общедоступной и не подлежит свободному доступу любых лиц; поэтому нельзя требовать от истца несоразмерной ответственности. Учитывая, что истец и его супруг выполнили обычные требования осмотрительности, их следует защитить.

В-третьих, имеет ли значение для исхода данного дела то, относится ли рассматриваемое жильё к жилью, предоставляемому в качестве компенсации и переселения при сносе. В квитанции о получении средств от организации по переселению указано, что данное жильё является жильём для переселения и компенсации; однако в соглашении о компенсации за снос эта деталь не была уточнена достаточно чётко. Если суд сочтёт, что указанное жильё относится к жилью, предоставляемому в качестве компенсации и переселения при сносе, то, согласно положению статьи 7 «Объяснений Верховного народного суда Китая по рассмотрению споров, возникающих из договоров купли-продажи жилых помещений», истец обладает преимущественным правом на его получение. Однако, поскольку доказательства в данном случае не являются вполне достаточными, решения обоих инстанций не признали этот факт.

В итоге, по решению двух инстанций права истца были защищены законом, что подтверждает справедливость правовой системы; доверитель выразил полное одобрение стратегии и работы адвоката.