【Юрист-организатор】

Ван Тао

【Ключевые слова】

Если арендодатель не является собственником жилого помещения, заключённый договор аренды не является автоматически недействительным.

【Суть решения суда】

Вопрос о действительности двух «Соглашений», заключённых между истцом Хэ, не являющимся правообладателем, и компанией «Ляонинская компания по развитию промышленности» (далее — «Компания») 16 августа 2014 года и 5 ноября 2015 года. Согласно статье 52 Закона Китайской Народной Республики о договорах, Компания, требуя признать недействительными два заключённых ею с истцом «Соглашения», должна представить доказательства наличия предусмотренных законом оснований для признания этих соглашений недействительными. Поскольку Компания не представила никаких доказательств, подтверждающих наличие указанных законом оснований для недействительности данных «Соглашений», а ограничилась лишь утверждением о том, что истец не является правообладателем земельного участка и объекта недвижимости, имеющего отношение к делу, такое утверждение не соответствует требованиям закона. В связи с этим народный суд не поддержал данное заявление Компании.

Что касается утверждения компании о том, что соответствующее жилое здание и земельный участок зарегистрированы на имя шэньянской компании по торговле зерном, и что истец не имеет права требовать от неё платы за пользование этим имуществом: компания выполнила соглашение, заключённое с истцом, и именно она выплачивала истцу арендную плату. Компания утверждает, что поскольку она не знала, что жилое здание и земельный участок зарегистрированы на имя третьего лица, заключение соглашения с истцом и выплата арендной платы не соответствуют здравому смыслу и обычным деловым практикам. Однако народный суд не принял во внимание этот довод компании.

Что касается вопроса о том, должна ли компания выплатить истцу плату за пользование и владение указанным домом и земельным участком, то, хотя после истечения срока исполнения, предусмотренного соглашением, стороны больше не заключали дополнительных соглашений, компания продолжала занимать и использовать указанный дом и земельный участок. За всё время аренды и пользования этим домом и земельным участком право собственности на них также не менялось. Таким образом, требования истца о выплате компании платы за пользование и владение в соответствии с условиями первоначального соглашения являются обоснованными с точки зрения закона.

【Основные обстоятельства дела】

16 августа 2014 года истец Хэ (сторона А) и ответчик — определённая компания (сторона Б) заключили «Соглашение», в котором стороны договорились о том, что истец сдаёт в аренду компании земельный участок вместе с находящимися на нём объектами; срок аренды составляет один год — с 16 августа 2014 года по 15 августа 2015 года. Годовая арендная плата составляет 80 тысяч юаней. Все расходы, связанные с водоснабжением, телефонной связью, электричеством, а также расходы на ремонт оборудования, возникающие в период действия договора, несёт на себе компания. После подписания данного соглашения компания уже уплатила истцу годовую арендную плату в размере 80 тысяч юаней. 5 ноября 2015 года истец и ответчик — указанная компания вновь заключили «Соглашение». В этом соглашении, за исключением пункта о сроке аренды, который был изменён с 16 августа 2015 года по 15 августа 2016 года, все остальные условия полностью совпадают с условиями соглашения, заключённого сторонами 16 августа 2014 года. В день заключения договора компания уплатила истцу арендную плату в размере 80 тысяч юаней. С тех пор стороны больше не заключали новых договоров об аренде; тем не менее, компания продолжает занимать предусмотренные соглашением помещение и земельный участок и отказывается освободить их и вернуть истцу. В связи с этим истец обратился в суд с требованием к ответчику немедленно освободить и вернуть истцу дом и земельный участок, расположенные в городе Синьминь, а также обязать ответчика выплатить истцу компенсацию за пользование домом и землёй с 16 августа 2016 года до дня фактического возврата (размер компенсации рассчитывается исходя из единой ставки арендной платы, установленной в договоре). Расходы по данному судебному разбирательству несёт ответчик. В ходе рассмотрения дела ответчик подал встречный иск против истца, заявив, что право пользования земельным участком и право собственности на дом принадлежат сторонней компании, а не истцу. В связи с этим ответчик просит суд признать недействительными два «Соглашения», заключённые сторонами 16 августа 2014 года и 5 ноября 2015 года, а также потребовать от истца вернуть компании уплаченную арендную плату в размере 160 тысяч юаней; расходы по судебному разбирательству и расходы по встречному иску несёт истец.

【Результат суда】

Компания должна в течение десяти дней с момента вступления данного решения в законную силу выплатить истцу плату за пользование жилым помещением и земельным участком в размере 210 000 юаней; требование компании о встречном иске отклоняется. Расходы на рассмотрение дела и расходы по встречному иску возлагаются на компанию.

【Обоснование судьи】

Что касается вопроса о действительности двух «Соглашений», заключённых между истцом и ответчиком — определённой компанией. Ответчик — определённая компания — должен был осознавать регистрационный статус прав собственности и права пользования на соответствующее жилое помещение и земельный участок. Согласно содержанию двух «Соглашений», заключённых между истцом и ответчиком — определённой компанией, последняя, будучи осведомлённой о том, что указанное жилое помещение и земельный участок принадлежат сторонней компании — определённой компании, согласилась дополнительно выплачивать истцу арендную плату в размере 80 000 юаней в год за эту часть недвижимости. Данное договорное условие обеих сторон отражает их подлинное намерение и не противоречит императивным нормам законодательства; следовательно, оно является законным и действительным. Таким образом, встречный иск ответчика — определённой компании — не имеет ни фактических, ни правовых оснований, и народный суд не удовлетворяет его требования.

Что касается требования истца о том, чтобы ответчик — определённая компания — с 16 августа 2016 года выплачивала истцу ежемесячную плату за пользование и занятие жилым помещением и земельным участком в размере 6 666,67 юаней, то, поскольку в ходе судебного разбирательства истец представил справку, составленную законным представителем указанной компании Шао Цзюнем, согласно которой компания согласилась с тем, что истец имеет право на получение арендной платы или платы за пользование и занятие части жилого помещения и земельного участка, принадлежащих ей в качестве инвестиций, а площадь занимаемого компанией жилого помещения и земельного участка фактически не изменилась с 28 сентября 2014 года, то, хотя с 16 августа 2016 года ответчик не заключал с истцом нового договора аренды, он продолжает фактически использовать жилое помещение и земельный участок в соответствии с условиями первоначального договора. Таким образом, ответчик обязан продолжать выплачивать истцу плату за фактическое пользование и занятие жилым помещением и земельным участком в соответствии с ранее установленными в исходном соглашении арендными ставками; срок выплаты должен продлиться до дня вынесения судебного решения.

В случае, если после этого какая-либо компания продолжит занимать и использовать указанные в деле помещение и земельный участок, истец может вновь обратиться к этой компании с требованием о защите своих прав.

【Соответствующие статьи закона】

Статья 61 Общих положений гражданского права Китайской Народной Республики гласит: «Руководитель, представляющий юридическое лицо в гражданско-правовых отношениях в соответствии с законом или уставом юридического лица, является его законным представителем. Юридические последствия гражданско-правовых действий, совершённых законным представителем от имени юридического лица, несёт на себе само юридическое лицо». Статья 39 Закона Китайской Народной Республики о вещных правах гласит: «Собственник в соответствии с законом обладает правом владения, пользования, получения дохода и распоряжения своими недвижимыми и движимыми вещами». Статья 60 Закона Китайской Народной Республики о договорах гласит: «Стороны должны полностью выполнять свои обязательства в соответствии с договором. Стороны обязаны соблюдать принцип добросовестности и честности, а также исполнять такие обязательства, как уведомление, содействие и сохранение конфиденциальности, исходя из характера, цели договора и сложившейся практики сделок».

[Мнение адвоката]

Является ли аренда чужого жилья лицом, не обладающим правом собственности, автоматически недействительной? В статье 51 Закона о договорах предусмотрено: «Если лицо, не обладающее правом распоряжения, распоряжается чужим имуществом, но после получения одобрения правообладателя либо после приобретения такого права распоряжения по договору, заключённому лицом без соответствующего права, данный договор считается действительным». В соответствии с пунктом 3 Постановления Верховного народного суда КНР «О применении законодательства при рассмотрении дел о спорах по договорам купли-продажи» суды не поддерживают утверждение одной из сторон о недействительности договора на том основании, что продавец на момент заключения договора не имел права собственности или права распоряжения на предмет сделки. Если продавец не приобрёл права собственности или права распоряжения, в результате чего право собственности на предмет сделки не может быть передано, и покупатель требует от продавца возмещения убытков либо расторжения договора и компенсации ущерба, суды должны удовлетворить эти требования. Таким образом, аренда или продажа чужого имущества могут повлиять лишь на исполнение обязательств по договору кредиторских отношений и привести к невозможности осуществления перехода права собственности, однако это не обязательно ведёт к недействительности самого договора кредиторских отношений. В данном случае, если законный представитель собственника не подтвердит договор, то действие договора аренды между истцом и соответствующей компанией не распространяется на собственника жилья, однако остаётся действительным между сторонами договора. С учётом положений пункта 3 Постановления Верховного народного суда КНР «О применении законодательства при рассмотрении дел о спорах по договорам купли-продажи» и статьи 15 Закона о вещных правах следует считать, что договор, заключённый без надлежащего права распоряжения, остаётся действительным; при получении одобрения правообладателем либо приобретении лица без соответствующего права распоряжения таким правом изменение правового статуса произойдёт автоматически. Если же правообладатель не подтвердит договор или лицо без соответствующего права распоряжения не сможет получить такое право, изменение правового статуса не произойдёт, и лицо, распоряжающееся имуществом без надлежащих полномочий, будет нести ответственность за нарушение договора. До момента подтверждения или восстановления действия распорядительных действий вопрос о том, произойдёт ли изменение правового статуса, остаётся открытым; однако сам договор не является зависящим от решения суда — он остаётся действительным и определённым. В современном обществе в странах с развитой рыночной экономикой уже не придерживаются исключительно принципа «право собственности превыше всего», а вместо этого стремятся к защите безопасности сделок как крайне важной юридической ценности.