Дело о договорном споре между ООО «Нань Мэй Мэй Холдинг» (ранее — ООО «Нань Мэй Мэй»), ООО «Сянян Мэй Мэй Риэлти Девелопмент», Торговой площадкой по земельным ресурсам города Шэньян и Управлением городского строительства района Хуангу города Шэньян.

Ключевые слова: инвестиционное соглашение, передача земельных участков

Основные моменты судейства: 
1. Содержание документов, таких как «Соглашения об инвестициях», заключённых правительством с предприятиями в процессе привлечения инвестиций, является обязательным для обеих сторон. При условии, что оно не противоречит запрещённым законодательством положениям, обе стороны должны соблюдать эти документы и надлежаще выполнять свои обязательства; в противном случае они несут соответствующую ответственность за нарушение договора. 
2. Заключённые в результате инициированной правительством деятельности по привлечению инвестиций «Инвестиционные соглашения» обладают особым характером по сравнению с гражданскими правовыми актами, такими как передача земельных участков, которые различные государственные ведомства заключают отдельно с инвесторами для выполнения этих инвестиционных соглашений. В ходе рассмотрения дела эти акты нельзя рассматривать раздельно; следует обращать внимание на высокую взаимосвязь между различными государственными ведомствами и оценивать гражданские действия, осуществлённые этими ведомствами в рамках исполнения «Инвестиционного соглашения», в качестве единого целого при установлении основных фактов дела.

Основные обстоятельства дела: Проект строительства спорного участка земли явился результатом усилий тогдашнего мэра города Шэньян, направленных на привлечение инвестиций в Гонконг в 2009 году. Впоследствии истец — компания «1某某 Холдинг Лимитед» (далее — компания «Наньхуа») и ответчик — Управление городского строительства района Хуангу города Шэньян (далее — Управление городского строительства района Хуангу) заключили «Инвестиционное соглашение» и «Дополнительное соглашение», которые стали конкретным проявлением реализации проекта по привлечению инвестиций. При этом истец №2 — компания «Шэньян某某 Недвижимость Девелопмент Лимитед» (далее — компания «Шэньян某某») является проектной компанией, специально созданной компанией «Миньцзюнь» в соответствии с условиями «Инвестиционного соглашения» для выполнения её обязательств по данному проекту. 
В марте 2010 года некий субъект из Шэньяна по результатам открытого аукциона приобрёл участок земли, участвующий в данном деле, общей стоимостью 1,176 миллиарда юаней. Он также подписал с ответчиком — Шэньянской биржей земельных ресурсов — «Подтверждение о заключении сделки по земле». Кроме того, в соответствии с установленным ими стандартом в размере 20% он уплатил первоначальный взнос за передачу земельного участка в сумме 235 миллионов юаней. Из полученных средств за передачу земельного участка около 47,39 миллиона юаней было перечислено в финансовое управление города Шэньяна, а оставшиеся примерно 187 миллионов юаней были переведены на счет администрации района Хуангу для выплаты компенсаций за выкуп земельных участков. 
После этого Управление городского строительства района Хуангу и администрация района Хуангу неоднократно заявляли, что в связи с изменением государственной политики размер первоначального взноса не может быть ниже 80%; в противном случае невозможно получить разрешение на снос и начать соответствующую процедуру. На основании этого они потребовали от шэньянской компании «Наньхуа» доплатить стоимость земельного участка. Шэньянская компания «Наньхуа» активно взаимодействовала с органами власти на уровне города и района, однако вопрос так и остался нерешённым. Вплоть до сентября 2015 года на спорном участке так и не было проведено никаких работ по сносу, а власти не предприняли никаких мер для предотвращения дальнейшего расширения ущерба и до сих пор не вернули шэньянской компании «Наньхуа» уплаченные ею 235 миллионов юаней за землю. Несмотря на то, что после многочисленных совещаний городских властей были подготовлены несколько протоколов заседаний, в которых было решено: сторона, владеющая указанными средствами, должна вернуть компании «Наньхуа» как основную сумму, так и проценты. Однако администрация района Хуангу и Центр земельного рынка отказались выплачивать проценты и потребовали от шэньянской компании «Наньхуа» принять вариант возврата основной суммы без начисления процентов. В результате обе истца вынуждены были обратиться в судебные инстанции, чтобы добиться выплаты процентов по спорным средствам. Они подали иск в Высший народный суд провинции Ляонин, в котором заявили следующее: во-первых, расторгнуть Инвестиционный договор и дополнительное соглашение, заключённые между компанией «Наньхуа Зиди» и Управлением городского строительства района Хуангу; во-вторых, расторгнуть Подтверждение сделки, заключённое между шэньянской компанией «Наньхуа» и Центром земельного рынка города Шэньян (учитывая, что Центр земельного рынка города Шэньян неоднократно давал устное согласие на возврат всей уплаченной стоимости земли, стороны пока не имеют разногласий по этому поводу, поэтому истцы пока воздерживаются от предъявления иска о возврате контрактной суммы, но сохраняют за собой право на последующее обращение в суд); в-третьих, обязать Управление городского строительства района Хуангу выплатить компании «Наньхуа» компенсацию за фактический ущерб в размере 140 1821 юаня, причинённый компании вследствие нарушения Инвестиционного договора и невозможности его исполнения; администрация района Хуангу несёт солидарную ответственность за этот ущерб; в-четвёртых, обязать Центр земельного рынка города Шэньян выплатить компании «Наньхуа» компенсацию за фактический ущерб и упущенную выгоду в общей сумме 190 021 471,76 юаня, вызванные нарушением Подтверждения сделки. При этом проценты по уже уплаченной контрактной сумме в размере 235 миллионов юаней рассчитываются по действующей в то время ставке банковского кредита Народного банка Китая до дня возврата; по состоянию на 31 августа 2015 года сумма процентов составила 83 655 886,76 юаня; ущерб от роста стоимости земли — 100 миллионов юаней (реальный ущерб должен был составить 386,17 миллиона юаней, однако в данном иске истцы просили возместить только 100 миллионов юаней, оставшиеся 286,17 миллиона юаней оставляются для последующего обращения в суд); прочие виды ущерба — 6 365 585 юаней; в-пятых, обязать Городское управление по земельным ресурсам нести солидарную ответственность по четвёртому требованию иска; в-шестых, обязать администрацию района Хуангу нести солидарную ответственность по четвёртому требованию иска; в-седьмых, обязать Городское финансовое управление нести солидарную ответственность по четвёртому требованию иска в части процентов на сумму 47 390 000 юаней из общей стоимости земли. После вынесения решения Высшим народным судом провинции Ляонин: во-первых, расторгнуть Инвестиционный договор и дополнительное соглашение, заключённые между компанией «Наньхуа Зиди» и Управлением городского строительства района Хуангу; во-вторых, расторгнуть Подтверждение сделки, заключённое между шэньянской компанией «Наньхуа» и Центром земельного рынка города Шэньян; в-третьих, Центр земельного рынка города Шэньян обязан в течение 10 дней с момента вступления решения в силу выплатить компании «Наньхуа» проценты на основную сумму в размере 235 362 120 юаней (проценты начисляются с 3 марта 2010 года до дня выплаты основной суммы по ставке банковского кредита Народного банка Китая на тот момент); в-четвёртых, Центр земельного рынка города Шэньян обязан в течение 10 дней с момента вступления решения в силу возместить компании «Наньхуа» расходы в размере 6 365 585 юаней, понесённые с момента создания компании в 2010 году до дня подачи иска, связанные с поддержанием нормальной деятельности компании и осуществлением проекта по развитию данного земельного участка, которые были учтены в бухгалтерском учёте компании; в-пятых, Управление городского строительства района Хуангу несёт солидарную ответственность по третьему и четвёртому пунктам решения; в-шестых, отклонить остальные требования истцов. В случае неисполнения указанных в решении обязательств по выплате денежных средств в установленный срок следует, в соответствии со статьёй 253 Гражданского процессуального кодекса Китайской Народной Республики, удвоить выплату процентов за просрочку исполнения обязательств. Судебные расходы в размере 998 917 юаней разделены поровну между Центром земельного рынка города Шэньян и Управлением городского строительства района Хуангу. 
После вынесения решения первой инстанции как Торговая площадка земельных ресурсов города Шэньян, так и Управление городского строительства района Хуангу подали апелляции с требованием отменить первоначальное решение, изменить его на отказ в удовлетворении исковых требований обоих истцов либо направить дело на повторное рассмотрение. Впоследствии, после судебного разбирательства во Втором окружном суде Верховного народного суда Китая, было вынесено окончательное решение по делу следующего содержания: 1. Оставить в силе первое, второе, третье, пятое и шестое пункты гражданского решения Высшего народного суда провинции Ляонин (дело № 00041-2015) — а именно: «1. Расторгнуть Инвестиционный договор и Дополнительное соглашение, заключённые между компанией «Нань Можэнь» и Управлением городского строительства района Хуангу города Шэньян; 2. Расторгнуть Подтверждение о завершении торгов по участку № 63 на улице Ниншаньчжунлу, заключённое между компанией «Шэньян Можэнь» по недвижимости и Торговой площадкой земельных ресурсов города Шэньян; 3. Торговая площадка земельных ресурсов города Шэньян обязана выплатить компании «Шэньян Можэнь» по недвижимости проценты в течение 10 дней с момента вступления решения в силу, исходя из основной суммы в размере 235 362 120 юаней (расчёт производится по действующей ставке банковского кредита Народного банка Китая с даты 3 марта 2010 года до дня фактической выплаты основной суммы); 5. Управление городского строительства района Хуангу города Шэньян несёт солидарную ответственность за выполнение третьего и четвёртого пунктов данного решения; 6. Отклонить остальные иски истцов; 2. Изменить четвёртый пункт гражданского решения Высшего народного суда провинции Ляонин (дело № 00041-2015) следующим образом: Торговая площадка земельных ресурсов города Шэньян обязана возместить компании «Шэньян Можэнь» по недвижимости убытки от эксплуатации в размере 4 026 831,98 юаня в течение 10 дней с момента вступления решения в силу.

Решение суда: В данном деле Верховный народный суд в окончательной инстанции постановил: 1. Расторгнуть «Инвестиционный договор» и дополнительные соглашения, заключённые между компанией «Нань Мо-Мо» и Управлением городского строительства района Хуангу города Шэньян; 2. Расторгнуть «Подтверждение о завершении торговли участком по адресу Ниншаньчжунлу, №63», заключённое между компанией «Шэньян Мо-Мо» по развитию недвижимости и Торговой площадкой земельных ресурсов города Шэньян; 3. Торговая площадка земельных ресурсов города Шэньян должна выплатить компании «Шэньян Мо-Мо» по развитию недвижимости проценты в течение 10 дней после вступления решения в силу, — а именно проценты на основную сумму в размере 235 362 120 юаней (начиная с 3 марта 2010 года до дня фактической выплаты основной суммы, исчисляемые по действующей ставке кредитования Народного банка Китая); 4. Управление городского строительства района Хуангу города Шэньян несёт солидарную ответственность за выполнение пунктов 3 и 4 данного решения; 5. Торговая площадка земельных ресурсов города Шэньян обязана возместить компании «Шэньян Мо-Мо» по развитию недвижимости убытки от эксплуатации в размере 4 026 831,98 юаня в течение 10 дней после вступления решения в силу.

Обоснование решения суда: Верховный народный суд считает, что в данном деле существуют два ключевых спорных вопроса: во-первых, определение ответственности за нарушение договора — то есть, несут ли ответственность за нарушение договора Территориальная торговая площадка города Шэньян и Управление городского строительства района Хуангу; во-вторых, определение ответственности и размера компенсации за убытки от эксплуатации, заявленные компанией «Шэньян [название]». 
I. Вопрос об определении ответственности за нарушение договора 
2 ноября 2009 года Управление городского строительства района Хуангу и компания Наньхуа подписали «Инвестиционное соглашение», которое являлось предварительным намерением и рамочным договором, заключённым сторонами в целях развития указанного участка земли. В данном соглашении было предусмотрено, что «при выставлении участка на торги乙方 (сторона Б) уплачивает первоначальный взнос за землю в размере 20% от общей стоимости земельного участка согласно «Подтверждению сделки» (включая гарантийный депозит за участие в торгах); оставшаяся сумма выплачивается по мере продвижения демонтажных работ». В соответствии с принципом относительности контракта содержание указанного соглашения должно иметь обязательную силу для Управления городского строительства района Хуангу и компании «Наньхуа Зиди». Впоследствии компания «Наньхуа Зиди» учредила компанию «Шэньян №...». Эта компания, приняв участие в процедуре торгов по земельным участкам, приобрела указанный участок земли. 3 марта 2010 года Торговая площадка по резервированию земель города Шэньяна выдала компании «Шэньян №...» «Подтверждение сделки», подтверждающее местоположение, площадь, цену и порядок оплаты приобретённого участка земли. Данное подтверждение было заверено печатями как Торговой площадки по резервированию земель города Шэньяна, так и самой компании «Шэньян №...», поэтому оно имеет обязательную силу для обеих сторон. В этом подтверждении было установлено, что «победитель торгов должен в день заключения сделки внести первоначальный взнос в размере 20% от общей стоимости земельного участка; оставшаяся сумма выплачивается досрочно по мере продвижения демонтажных работ на участке и должна быть полностью погашена в течение одного года с даты заключения сделки». После уплаты компанией «Шэньян №...» 20% от общей стоимости земельного участка в соответствии с условиями подтверждения, Торговая площадка по резервированию земель города Шэньяна направила компании «Шэньян №...» требование об уплате оставшейся части стоимости земли. Компания «Шэньян №...» заявила, что она уже уплатила первоначальный взнос в соответствии с условиями договора, однако демонтажные работы на указанном участке не были начаты, поэтому она отказалась от полной оплаты оставшейся суммы. В результате между сторонами возник спор. 
Верховный суд считает, что, во-первых, следует определить, должна ли Торговая площадка земельных ресурсов города Шэньян нести ответственность за нарушение договора. Согласно условиям договора и с учётом всех соответствующих доказательств по делу, компания «Шэньян Наньнань» в день заключения сделки по участку уплатила первоначальный взнос в размере 20% от общей стоимости земли — 235 362 120 юаней, что соответствует условиям «Инвестиционного соглашения» и «Подтверждения сделки», заключённых между сторонами. Утверждение компании «Шэньян Наньнань», что оставшаяся сумма должна была выплачиваться по мере продвижения работ по сносу, имеет под собой договорную основу. Однако после того как компания «Шэньян Наньнань» уплатила предусмотренный договором первоначальный взнос за землю, администрация района Хуангу и соответствующие органы не оформили «Разрешение на снос» и не приступили к осуществлению каких-либо других работ по сносу. В таких условиях компания «Шэньян Наньнань» имела право отказаться от уплаты оставшейся части стоимости земли. Торговая площадка земельных ресурсов города Шэньян, будучи контрагентом по договору, не смогла предоставить соответствующую землю в соответствии с условиями договора, тем самым совершив нарушение обязательств перед компанией «Шэньян Наньнань». После разделения Торговой площадки земельных ресурсов города Шэньян на Центр резервирования земель города Шэньян и Торговую площадку земельных ресурсов города Шэньян права и обязанности были перенесены на Торговую площадку земельных ресурсов города Шэньян; следовательно, именно она должна нести ответственность за нарушение договора перед компанией «Шэньян Наньнань». Во-вторых, что касается солидарной ответственности Управления городского строительства района Хуангу: хотя Управление городского строительства района Хуангу утверждает, что оно не является контрагентом по «Подтверждению сделки» между Торговой площадкой земельных ресурсов города Шэньян и компанией «Шэньян Наньнань», а лишь стороной рамочного «Инвестиционного соглашения», тем не менее, «Инвестиционное соглашение» является предпосылкой и основанием для «Подтверждения сделки». Отношения инвестиций и развития между сторонами явно носят характер привлечения инвестиций, как было проанализировано в первоначальном решении. Между Управлением городского строительства района Хуангу и несколькими другими государственными органами существует высокая степень взаимосвязи прав и обязанностей. Таким образом, Управление городского строительства района Хуангу и Торговая площадка земельных ресурсов города Шэньян могут рассматриваться как единая сторона договора, каждая из которых несёт обязательство выполнять предусмотренные договором действия. В данном деле Управление городского строительства района Хуангу фактически выступало в роли лица, осуществляющего снос. Поскольку «Инвестиционное соглашение» и «Подтверждение сделки» так и не были выполнены, это напрямую связано с тем, что администрация района Хуангу и Управление городского строительства района Хуангу не начали работы по сносу своевременно. Поэтому первоначальное решение, согласно которому Управление городского строительства района Хуангу несёт солидарную ответственность по долгам Торговой площадки земельных ресурсов, является правильным с точки зрения применимого законодательства. 
II. Вопросы, касающиеся несения и определения размера убытков в случае нарушения договора 
Статья 97 Закона Китайской Народной Республики о договорах устанавливает, что после расторжения договора сторона, нарушившая обязательства, обязана возместить потерпевшей стороне все понесённые ею убытки. В данном случае, согласно условиям Инвестиционного соглашения, заключённого между Управлением городского строительства района Хуангу и компанией «Наньхуа Джи-ди», Управление городского строительства района Хуангу выбрало компанию «Наньхуа Джи-ди» в качестве единственного застройщика; компания «Наньхуа Джи-ди» обязалась зарегистрировать в районе Хуангу города Шэньян провинции Ляонин единоличную компанию по развитию недвижимости до проведения аукциона за право пользования землёй. Специально созданная компанией «Наньхуа Джи-ди» шэньянская компания «Сыэнь» занимается исключительно развитием указанного участка земли и продажей жилых объектов. После создания компании «Сыэнь» она не осуществляла никакой другой деятельности; следовательно, её обычные операционные расходы являются расходами, понесёнными в целях исполнения соответствующего договора, и относятся к категории прямых убытков. Таким образом, Торговая площадка земельных участков города Шэньян, выступая в роли стороны, нарушившей договор, должна нести ответственность за возмещение убытков. 
Что касается определения размера убытков: во втором судебном разбирательстве компания «Сяньян Наньнань» представила «Детализированный классификационный счёт» данной компании, подтверждающий расходы на операционную деятельность компании за период с 2010 по 2015 год. Эти расходы включают четыре основные категории и 26 конкретных статей расходов, а именно: косвенные расходы на разработку — 851 255,12 юаня, расходы на основные средства — 3 300 юаней, управленческие расходы — 3 195 973,32 юаня, финансовые расходы — 2 298 246,54 юаня, всего — 6 345 474,98 юаня. Проверка показала, что согласно «Детализированному классификационному счёту», представленному компанией «Сяньян Наньнань», расходы на деловые приемы в рамках косвенных расходов на разработку составили 14 960,60 юаня, а в рамках управленческих расходов — 2 318 643 юаня. Таким образом, расходы на деловые приемы в рамках управленческих расходов превышают одну треть общих операционных расходов компании и явно выходят за пределы разумного диапазона. Апеллянт оспаривает данную сумму, и компания «Сяньян Наньнань» не смогла дать обоснованного объяснения. В связи с этим наш суд снижает размер операционных убытков, возложенных на Центр земельного рынка города Сяньян, как это было установлено первоначальным решением; таким образом, Центр земельного рынка города Сяньян должен возместить компании «Сяньян Наньнань» операционные убытки в размере 4 026 831,98 юаня. 
Кроме того, при подаче иска компания «Сянян Наньхуа Джи-ди» и компания «Наньхуа Джи-ди» выдвинули семь требований. В первом судебном разбирательстве суд удовлетворил полностью лишь первое и второе требования, частично — размер убытков по четвёртому требованию; остальные требования были отклонены. В условиях, когда компания «Сянян Наньхуа Джи-ди» одержала частичную победу и понесла частичное поражение, все расходы по рассмотрению дела в первой инстанции, включая сбор за рассмотрение иска, были возложены на Центр земельного рынка города Сянян и Управление городского строительства района Хуангу, что противоречит принципу гражданского процесса, согласно которому судебные издержки должны нести проигравшая сторона. В соответствии с законом данный судебный акт был пересмотрен.

Соответствующие статьи закона: 
Закон о договорах: 
Статья 94 
【Законное расторжение договора】 Стороны могут расторгнуть договор, если имеет место одно из следующих обстоятельств: 
(1) Невозможность достижения цели договора вследствие обстоятельств непреодолимой силы; 
(2) До наступления срока исполнения одна из сторон прямо заявляет или своими действиями дает понять, что не намерена выполнить основное обязательство; 
(3) Если одна из сторон задерживает исполнение основного обязательства и после предупреждения не исполняет его в разумный срок; 
(4) Одна из сторон задерживает исполнение обязательств или совершает иные нарушения договора, в результате чего становится невозможным достижение цели договора; 
(5) Другие случаи, предусмотренные законом. 
Статья 97 
【Действие расторжения】 После расторжения договора обязательства, которые ещё не были исполнены, прекращают своё действие; обязательства, уже исполненные, в зависимости от характера исполнения и особенностей договора, стороны могут требовать восстановления первоначального состояния, принятия других мер по устранению последствий, а также имеют право на возмещение убытков. 
Статья 113 
【Область компенсации убытков】Если одна из сторон не выполняет обязательства по договору либо выполняет их не в соответствии с договорённостями, причинив тем самым другой стороне убытки, размер компенсации убытков должен соответствовать убыткам, понесённым в результате нарушения договора, включая выгоды, которые могла бы получить сторона в случае надлежащего исполнения договора; при этом указанный размер компенсации не может превышать убытков, которые сторона, нарушившая договор, предвидела или должна была предвидеть во время заключения договора в связи с возможным нарушением договора.

Мнение юриста: 
Во-первых, ответчик №2 — Центр земельного рынка города Шэньян (далее — «Центр земельного рынка») не выполнил обязательства по сносу участка земли и его своевременной передаче шэньяньскому лицу № [имя] в соответствии с условиями «Подтверждения о заключении сделки по лоту № 63 на улице Ниншаньчжунлу» (далее — «Подтверждение о заключении сделки»). Таким образом, он допустил нарушение договора. В результате этого нарушения выполнение работ по сносу участка земли теперь невозможно в соответствии с графиком, предусмотренным договором, а цель «Подтверждения о заключении сделки» уже не может быть достигнута. Поэтому шэньяньское лицо № [имя] вправе обратиться в суд с просьбой о расторжении «Подтверждения о заключении сделки» в соответствии с законом.

3 марта 2010 года Шэньянский субъект «некоторое лицо» приобрёл участок земли в результате процедуры открытого публичного лота и в тот же день подписал с Центром торговли земельными участками «Подтверждение сделки». Согласно пункту 4 указанного «Подтверждения сделки», «при выкупе земельного участка сторона Б уплачивает первоначальный взнос в размере 20% от общей стоимости земельного участка, указанной в «Подтверждении сделки» (включая гарантийный депозит за участие в аукционе); оставшаяся сумма выплачивается досрочно в соответствии с ходом демонтажных работ». В соответствии с этим условием Шэньянский субъект «некоторое лицо» перечислил Центру торговли земельными участками первоначальный взнос (включая гарантийный депозит за участие в аукционе) в размере 235 362 120 юаней. Однако Центр торговли земельными участками не приступил к демонтажным работам на указанном участке в соответствии с условиями «Подтверждения сделки», а также не передал земельный участок Шэньяну «некоторое лицо» в установленный срок; к моменту судебного разбирательства никаких подвижек в процессе демонтажа участка так и не произошло. С момента подписания «Подтверждения сделки» Шэньянский субъект «некоторое лицо» неоднократно обращался к органам власти различных уровней в Шэньяне, надеясь стимулировать проведение демонтажных работ и как можно скорее заключить «Договор о передаче права пользования землёй», однако эти переговоры до сих пор не увенчались успехом. 
Фактически, после подписания «Соглашения о подтверждении сделки» третья сторона по данному делу — Правительство района Хуангу города Шэньян (далее — Правительство района Хуангу) — заключило с Торговой площадкой земельных участков договор подряда на снос, согласно которому Правительство района Хуангу взяло на себя ответственность за проведение работ по сносу участка, являющегося предметом спора. Однако с момента получения от Торговой площадки земельных участков 187 миллионов юаней, предназначенных для проведения сноса указанного участка, Правительство района Хуангу так и не приступило ни к каким работам по сносу этого участка. Вместо этого оно неоднократно требовало от компании «Шэньян [название]» продолжать уплачивать плату за землю, ссылаясь на положения документов № 74 [2009] Цайцун и № 34 [2010] Государственного управления по земельным ресурсам, согласно которым первоначальный взнос за земельный участок должен составлять не менее 50% от общей суммы платежа за землю; в противном случае разрешение на снос не может быть выдано. Указанные документы № 74 были приняты в середине ноября 2009 года, а документ № 34 — 8 марта 2010 года. При этом размер первоначального взноса за земельный участок, являющийся предметом спора, был установлен ещё 2 ноября 2009 года в «Инвестиционном соглашении», заключённом между гонконгской компанией «Наньхуа Джи-ди» и Управлением городского строительства района Хуангу. В «Соглашении о подтверждении сделки по земельному участку», подписанном 3 марта 2010 года, также чётко указывалось, что первоначальный взнос за данный участок составляет 20%. Более того, протокол заседания № 14 правительства города Шэньян, состоявшегося в начале 2010 года, подтвердил, что в целях сохранения доверия к власти было решено установить размер первоначального взноса за земельный участок в размере 20%. 
Кроме того, что касается получения разрешения на снос, согласно договору о подтверждении сделки речь идёт о передаче чистого земельного участка, и компания «Шэньян某某» также уплатила первоначальный взнос за землю по согласованной цене чистого участка. Получение разрешения на снос является необходимым условием для приведения соответствующего участка в соответствие со стандартами чистоты земли; это не относится непосредственно к самой работе по сносу. Получение разрешения на снос является обязанностью администрации района Хуангу, и никак не связано с компанией «Шэньян某某». 
Кроме того, особо необходимо подчеркнуть, что в данном деле следует в полной мере учитывать специфику государственных органов. Территориальная биржа земли, администрация района Хуангу, Бюро городского строительства района Хуангу и Городское финансовое управление — все это функциональные подразделения, находящиеся под единым руководством правительства города Шэньян. Каждое из них в пределах своей компетенции заключило с компанией Наньхуа и с определёнными лицами из Шэньяна несколько договоров; кроме того, Территориальная биржа земли и администрация района Хуангу также подписали соглашение о компенсации за выкуп земельных участков. Целью заключения указанных выше договоров является реализация процесса и конкретных этапов проекта по привлечению инвестиций, осуществляемого правительством города (участок по адресу: улица Ниншаньчжунлу, № 63). Эти договоры являются взаимосвязанными и незаменимыми, их нельзя рассматривать раздельно. 
Таким образом, Торговая площадка земельных участков и администрация района Хуангу не приступили к демонтажным работам на спорном участке в соответствии с условиями «Подтверждения о сделке», что привело к значительному росту расходов на демонтаж. В настоящее время уже невозможно завершить демонтажные работы в соответствии с предусмотренными в «Подтверждении о сделке» способом и стоимостью земельного участка, и компания «Сяньян Мэймэй» больше не может получить право пользования этим участком в соответствии с условиями «Подтверждения о сделке». Таким образом, после того как компания «Сяньян Мэймэй» уплатила первоначальный взнос за земельный участок, Торговая площадка земельных участков не приступила к демонтажным работам в соответствии с договоренностью, что представляет собой нарушение обязательств. Администрация района Хуангу, будучи ответственным за проведение демонтажных работ, несёт по этому поводу неотъемлемую ответственность. В соответствии с пунктом 3 статьи 94 Закона о договорах — «Если одна из сторон задерживает исполнение основного обязательства и после предупреждения в разумный срок так и не выполнит его;» и пунктом 4 — «Если одна из сторон задерживает исполнение обязательства или совершает иное нарушение, вследствие чего становится невозможным достижение целей договора», компания «Сяньян Мэймэй» вправе в соответствии с законом обратиться в суд с требованием расторгнуть заключённое между сторонами «Подтверждение о сделке по земельному участку». 
Второе. В соответствии со статьями 97 и 113 Закона о договорах, Территориальная биржа земельных ресурсов несёт ответственность за возмещение всех убытков (включая фактические убытки и убытки от просрочки процентов), причинённых Шэньяну某某 в результате расторжения «Подтверждения сделки» вследствие её нарушения договора, в общей сумме 190 021 471,76 юаней, подробно следующим образом: 
1. Торговая площадка земельных участков должна возместить потерю процентов по уже уплаченной сумме за земельный участок, выплаченной Шэньяном [имя], в размере 83 655 886,76 юаней (исчисляется на основе базовой ставки по кредитам Народного банка Китая до 31 августа 2015 года). 
Шэньянский субъект «Некоторый» в соответствии с «Подтверждением сделки» уплатил Земельной бирже первоначальный взнос за землю (включая гарантийный депозит при участии в аукционе) в размере 235 362 120 юаней. Впоследствии, поскольку Земельная биржа не выполнила предусмотренные в «Подтверждении сделки» обязательства по сносу объектов и передаче земельного участка, она до сих пор не вернула указанный платеж. Таким образом, Земельная биржа должна возместить Шэньянскому субъекту «Некоторый» убытки в виде процентов на уже уплаченную сумму земельного платежа, исчисляемых исходя из базовой ставки по кредитам Народного банка Китая; общая сумма процентных убытков составляет 83 655 886,76 юаней. 
2. Торговая площадка земельных ресурсов должна возместить Шэньяну某某 ожидаемую прибыль в размере 100 миллионов юаней, связанную с ростом стоимости участка, являющегося предметом дела. 
9 сентября 2015 года Шэньянский некий субъект поручил компании «Ляонин Бэйчэн оценка земельных ресурсов» провести оценку, в результате которой установлено, что текущая стоимость участка по адресу Ниншаньлу, 63, составляет 3 107 619 200 юаней. Если от этой цены вычесть общий размер оплаты за землю, согласованный в «Подтверждении сделки», который составляет 11 768 106 000 юаней, то прирост стоимости указанного участка составит 19 308 086 000 юаней. 
Из-за нарушения договора со стороны биржи земельных участков работы по сносу соответствующего участка так и не были начаты, в результате чего компания «Сяньян [название]» не смогла выплатить всю сумму за землю и получить право пользования землей в соответствии с условиями «Подтверждения о сделке». Кроме того, это привело к тому, что проект строительства на данном участке не был реализован в установленный срок, и «Сяньян [название]» понесла убытки в виде упущенной выгоды. Таким образом, ущерб, причинённый «Сяньян [название]» в результате роста стоимости данного участка, должен быть рассчитан как 20% от суммы этого роста, то есть 386,17 миллиона юаней. В рамках настоящего судебного разбирательства «Сяньян [название]» просит возместить 100 миллионов юаней из этой суммы. 
3. Торговая площадка земельных ресурсов должна возместить Сяняну Мо-мо другого рода убытки на общую сумму 6 365 585 юаней. 
Согласно положениям статьи 6 Инвестиционного соглашения, заключённого между истцом — компанией «Наньхуа» и ответчиком — Управлением городского строительства района Хуангу, компания «Наньхуа» учредила компанию «Шэньян [название]», которая специально отвечает за инвестиции и строительство проекта на участке по адресу: улица Ниншань, дом № 63. Цель создания компании «Шэньян [название]» — приобретение участка по адресу: улица Ниншань, дом № 63. Предметом деятельности указанной компании, согласно её лицензии на ведение коммерческой деятельности, является: «Разработка жилых объектов, сдача в аренду собственных жилых помещений и управление имуществом. (Деятельность, подлежащая лицензированию, осуществляется только при наличии соответствующей лицензии.) (Проекты, требующие обязательного одобрения в соответствии с законодательством, могут быть реализованы только после получения соответствующего разрешения от компетентных органов.)». В соответствии с Сертификатом о разрешении на инвестирование от предприятий, принадлежащих китайцам из Тайваня, Гонконга и Макао, предметом деятельности данной компании является: «Разработка жилых объектов и продажа жилых помещений, разработанных этой компанией (территория проекта ограничена следующими границами: на востоке — улица Чанцзян, на западе — улица Цзиньшацзян, на юге — планируемая дорога, на севере — центральная улица Ниншань; номер земельного участка: № 2010-010, участок по адресу: улица Ниншань, дом № 63; название проекта: Центральная площадь Бэйсин). Сдача в аренду собственных жилых помещений.» 
Согласно «Мнению о стандартизации доступа и управления иностранным капиталом на рынке недвижимости» № 171 от 2006 года, изданию Цзянььэй-шэнь [2006] № 171, пункту (1): «Иностранные организации и физические лица, инвестирующие в приобретение недвижимости внутри страны не для собственного использования, должны руководствоваться принципом коммерческого присутствия и в соответствии с соответствующими положениями о зарубежных инвестициях в недвижимость подавать заявку на создание предприятия с иностранными инвестициями; только после получения одобрения соответствующих органов и регистрации можно осуществлять соответствующую деятельность в рамках утверждённого круга деятельности». Пункт (3): «Создание предприятий с иностранными инвестициями в сфере недвижимости осуществляется по закону с одобрения органов по торговле и органов по административному управлению промышленностью и коммерцией, которые проводят регистрационные процедуры и выдают однолетние «Свидетельство об одобрении предприятия с иностранными инвестициями» и «Лицензию на ведение коммерческой деятельности». После полной оплаты сбора за передачу прав на землю предприятие, предъявив указанные документы, обращается в орган по управлению земельными ресурсами за получением «Свидетельства о праве пользования государственной землей». На основании этого «Свидетельства о праве пользования государственной землей» предприятие обращается в орган по торговле для замены его на официальное «Свидетельство об одобрении предприятия с иностранными инвестициями», а затем — в орган по административному управлению промышленностью и коммерцией для замены его на «Лицензию на ведение коммерческой деятельности», действительную в течение срока действия «Свидетельства об одобрении предприятия с иностранными инвестициями», и регистрируется в налоговых органах». Пункт (6): «Иностранные инвесторы, не получившие «Свидетельство об одобрении предприятия с иностранными инвестициями» и «Лицензию на ведение коммерческой деятельности» для инвестиций в недвижимость, не допускаются к осуществлению девелопмента и коммерческой деятельности в сфере недвижимости». В соответствии с данными положениями и с учётом сферы деятельности компании «Шэньян Мэймэй», компания «Шэньян Мэймэй» не может осуществлять никакую другую коммерческую деятельность, кроме строительства участка, являющегося предметом данного дела. С момента своего создания в 2010 году компания «Шэньян Мэймэй» потратила в общей сложности 6 365 585 юаней на поддержание нормального функционирования компании и фактические расходы, связанные со строительством и развитием участка, являющегося предметом данного дела. Все эти расходы стали реальным ущербом, причинённым компании «Шэньян Мэймэй» вследствие нарушений со стороны Торговой площадки земельных ресурсов, и Торговая площадка земельных ресурсов обязана возместить компании «Шэньян Мэймэй» указанные расходы.